[김학렬의 All that 부동산 37회] 동탄신도시 접근법!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 동탄에 공급 물량이 많은데 왜 분양이 잘 될까요? 거품 아닌가요?

동탄을 바라보는 일반인들의 시각이다. 동탄 2기신도시에만 예정된 물량이 10만세대 이상이기 때문에 수요 대비 공급 물량이 많다고 생각한다. 최근 분양이 잘 된 몇 개 현장을 보며 투자 수요만 몰린 것이 아닌지 우려를 보이기도 한다. 시장이 조금이라도 침체되면 들어나게 될 거품이 아닌지, 과연 진짜 동탄신도시에 살고 있어 하는 수요층이 충분히 존재하는지 판단하기가 어렵다고 한다.

몇몇 전문가들은 서울에서 밀려오는 수요가 동탄 분양에 영향을 준 것이라고 한다. 하지만, 동탄과 서울을 거리적인 접근성이 크게 떨어진다. 물론 서울로 출퇴근 하는 세대가 일부는 존재하겠지만 동탄 분양에 영향을 줄 정도로는 많지 않을 것이다. 동탄은 동탄 입지에 대한 수요다. 서울에서 밀려오는 대체 수요가 아니라는 것이다. 따라서 서울시장과의 연계성을 가지고 분석하면 동탄의 수요와 공급을 이해하기 어렵다. 동탄은 동탄 자체에서 수요층을 확보해야 한다. 물론 동탄 및 화성, 그리고 화성 인근지역에서의 수요를 끌어와야겠지만 서울에서 밀려나는 수요층의 대체 수요지는 아니라는 것이다.

공급 물량이 수치만 보면 상당히 많다. 몇몇 신도시의 3~4개를 합친 규모다. 서울 인근도 아닌 경기도 남부 지역에 왜 이런 엄청난 규모의 공급이 필요한 것이었까? 주거 수요는 일자리의 규모와 정비례한다. 주거시설이 많다면 그만큼 주변에 일자리가 많다고 추정할 수 있다. 따라서, 동탄 주변에는 현재도 일자리가 많고, 향후에도 계속 증가한다고 예측해 볼 수 있다.

서울은 공급이 아무리 많아도 공실 주택이 거의 없다. 그만큼 서울이라는 곳은 일자리가 많기 때문이다. 일자리라는 측면에서 보면 화성의 공급량에 대해서는 크게 걱정할 문제가 아니다. 그만큼 일자리가 많은 지역이다. 따라서 시세 하락이 예상되면 하락한 시세로 매수하고 되고, 반대로 매매나 임대 실거주하는 세대에게는 양질의 주택을 다양하게 선택할 수 있는 기회가 되기 때문에 오히려 기회라고 볼 수 있다.

현재 동탄에서 신규 분양 잘 되는 것은 그만큼 수요가 많다는 의미일 것이다. 하지만, 동탄에서 분양되었던 모든 현장들을 찾아보면 전 단지가 분양이 잘 되었던 것이 아니다. 동탄에서 분양했던 단지 중에 청약률 0%인 단지들도 있었다. 동탄도 모두 같은 평가를 받는 것이 아니다. 입지에 따라 경쟁력이 다르다는 것이다. 따라서 동탄도 수요를 걱정할 필요가 없는 지역과 수요가 있는지 여부를 확인해 봐야 하는 지역으로 나누어서 분석해야 한다. 방법은 간단하다. 지금의 개발되고 있는 현장들을 보았을 때, 그 단지에 과연 사람들이 얼마나 살 것인가만 추정해 보면 된다.

또한 현재 시장의 관심은 동탄2기 신도시에만 몰려있는데, 동탄 1기 신도시의 전망은 어떻게 될지에 대해서도 생각해 볼 필요가 있다. 이 문제는 입지의 가치 대비 적정 가격인지만 고려해 보면 문제이지 어떤 한 곳만을 한정해서 접근할 필요가 없다는 말이다. 동탄2기 신도시는 모두 새 시설이지만 다 똑같이 좋은 평가를 받을 수 있는 입지 조건은 아니라고 이야기했다. 동탄 1기 신도시는 이제 10년째 되어 가고 있지만 그래도 여전히 인기가 많은 곳이 있다. 그런 입지는 여전히 유효한 대상 입지가 된다.

그렇다면 지금 동탄 들어가도 될까? 동탄은 발전가능성이 많은 곳이다. 사람들이 계속 유입되고 있다. 인구 증가율로만 따지면 세손가락 안에 드는 지역이다. 따라서 객관적으로 경쟁력이 좋은 입지, 좋아지고 있는 입지라면 관심을 가져도 좋을 것이다.

동탄 2기 신도시만 10만 세대 이상이다. 절대적인 숫자로 보면 많다. 그렇다 하더라도 아무리 수요층이 부족해서 미분양이 발생된다고 하더라도 최소 6~7만 세대는 입주하지 않을까? 이 6~7만 세대만 입주한다고 해도 대규모의 신도시가 된다. 이 신도시 내 인구만으로도 20만명은 넘을 테니까. 그렇다면 동탄이란 지역이 대규모 미분양 문제가 생긴다 하더라도, 교통, 상권, 교육환경이 집중되어 있는 중심 지역은 충분히 수요가 있을 것이다. 문제가 된다면 기반시설이 없는 지역에서 미분양이 나고 활성화가 어려울 것이다. 이 두 지역만 선별하면 되는 것이다.

결국 신도시 초기 단계에는 기반시설이 풍부한 중심지가 가장 안전한 투자 대상이 된다. 그 기준은 기반시설의 유무로 판단하면 된다.