낡고 공실 많은 英·佛 자산…'밑 빠진 독에 물 붓기' 우려

[이데일리 마켓in 안혜신 기자] 해외 부동산 투자에서 당장의 손실을 피하기 위해서 추가로 자금을 넣는 추가 출자에 항상 성공 사례나 긍정적인 면만 있는 것은 아니다. 일부 지역에서는 오히려 추가 출자로 ‘물타기’에 나섰다가 원금 손실 규모만 더 커지는 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’인 경우도 발생하고 있다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

7일 금융투자업계에 따르면 프랑스 라데팡스 지역에 국내 기관들이 투자한 투어유럽빌딩의 경우 추가 출자 논의가 답보 상태에 빠져있다. 작년부터 추가 출자에 대한 논의가 이어지고 있지만 지지부진한 상황이다.

이 빌딩은 지상 28층 규모 건물로 지난 1969년 완공됐지만 2002년 외관을 리모델링했다. 해외 부동산 투자가 한창이던 2019년 한국투자증권 등 국내 기관투자자들이 대거 몰려 투자에 나섰다. 당시 주요 임차인이 프랑스 전력 공사 자회사 등으로 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 건물로 기대됐지만 코로나19로 인해 공실률이 높아지면서 투자도 망가지기 시작했다.

당시 한국투자증권은 이 건물 인수를 위해 3700억원을 투자했는데 현지 대출로 2000억원을 조달하고 나머지는 국내 기관이 채웠다. 한투는 당시 이 건물이 장기 임대계약을 기반으로 연 7%대 배당을 받을 수 있는 상품이라며 투자자들을 끌어모았던 것으로 알려졌다.

문제는 코로나19로 공실률이 높아지고 자산 가치가 하락하면서 발생했다. 이로 인해 담보인정비율(LTV)가 높아져 캐시트랩(Cash Trap)이 발동됐는데 이렇게 되면 임대 수익을 받을 수 없고, 대출금도 상환해야 한다. 이 투자건에 대해 한 금융투자업계 관계자는 “현재 배당이 나오지 못하게 묶여있는 상황이라 추가 출자에 대한 논의가 진행되고 있지만 협의가 잘 안되는 분위기”라면서 “한투가 상당히 소극적으로 대응하고 있는 것으로 알고 있다”고 전했다.

투어유럽빌딩에 대한 추가 출자가 결정된다고 하더라도 전망이 긍정적이지는 않다. 라데팡스 지역은 프랑스 내에서도 공실률이 높기로 악명이 높은 지역이기 때문이다.

최근 영국 소재 오피스인 원폴트리 역시 추가 출자를 결정했지만 회복이 난망한 경우다. 이 건물 매입가는 약 3000억원 초반이지만 현재 감정 평가액은 2000억원 안팎까지 떨어진 상태다. 특히 건물이 노후가 심하고 70% 이상을 임차하고 있는 주요 임차인이 파산을 신청한 글로벌 공유 오피스 기업 위워크라는 점이 약점으로 꼽힌다.

또 다른 금융투자업계 관계자는 “추가 출자를 하려면 2~3년 안에 시장이 살아난다는 최소한의 확신이 있어야 한다”면서 “시장이 반등하지 않으면 결국 추가로 들어가는 돈도 날리게 되는 것이니 응급실에서 곧 숨이 끊어질 환자에게 산소호흡기를 다는 것과 다르지 않다고 본다”고 지적했다.

이에 따라 추가 출자 여부도 투자 건에 따라 꼼꼼히 살펴보고 대응에 나서야 한다는 의견이다. 추가 출자에 보수적인 한 기관 투자자는 “부동산 가격이 살아날 것 같지 않다면 보수적으로 청산하고 손실 반영을 해버리는 것이 낫다”면서 “추가 출자를 할 여유가 있다면 그 자금을 차라리 다른데 투자하는 게 낫다는 의견도 상당하다”고 말했다.