[김용일의 부동산톡] 원인무효 등기와 법무사의 과실에 기한 손해배상책임

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 관련 업무를 하는 직종으로 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생시켰을때 공인중개사법에 의해 손해배상책임이 있다는 점에 대해서는 앞서 정리한 바 있는데, 부동산 등기 등 각종 업무를 처리하는 법무사의 경우에도 법무사법에 의해 위와 유사한 법리에 의해 손해배상책임이 있다. 이번 시간에는 법무사의 손해배상책임 및 관련하여 법원의 판례들을 정리해 보겠다.

◇ 법무사의 손해배상책임 및 대한법무사협회에 대한 공제금 지급청구

법무사법은 법무사의 손해배상책임과 관련하여, “법무사가 업무를 수행함에 있어서 고의 또는 과실로 위임인에게 재산상의 손해를 끼쳤을 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있고(법무사법 제26조 제1항), “법무사는 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 이행보증보험이나 대한법무사협회 회칙으로 정하는 공제에 가입하여야 한다.”는 취지로 규정하고 있다(법무사법 제26조 제2항, 제67조).

따라서, 법무사에게 등기 처리업무 등을 위임하였으나, 법무사의 고의 또는 과실로 손해가 발생하였을 경우, 위임인은 법무사에 대한 손해배상청구뿐만 아니라, 법무사와 대한법무사협회 사이에 체결된 공제계약에 따라 대한법무사협회에 공제금의 지급을 동시에 청구할 수 있다. 다만 대한법무사협회 손해배상공제규정 제11조에 의하면, 공제금의 지급액은 회원 1인당 1년간 2억원이 한도이다.

◇ 법무사에게 손해배상책임이 인정된 구체적 사례

① 토지 소유자를 가장하고 서류위조를 통해 매매계약을 하여 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 후, 그 등기에 터잡아 해당 토지를 담보로 근저당권설정등기까지 되었으나, 소유권이전등기 및 근저당권설정등기가 원인무효라 하여 말소되자, 근저당권을 설정받고 돈을 빌려준 채권자가 법무사 및 등기관(국가)을 상대로 손해배상청구를 한 사안에서, 법무사 및 등기관(국가)은 임야대장 등본의 주민등록번호를 다른 첨부서류와 상호 대조하였으면 위조 서류임을 알 수 있었는데 이를 확인하지 못한 과실이 있다하여, 근저당권부 채권자가 실제 빌려준 돈 상당에 대해 손해배상책임이 인정된 것이 있다.

② 사립학교법 제28조에 의하면, 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산은 원칙적으로 매매 및 담보에 제공될 수 없고 위배시 무효가 되는데, 법무사 및 등기관(국가)이 이를 간과하여 근저당권설정등기가 경료된 사안에서 손해배상책임이 인정된 것이 있다.

구체적으로 법원은 “등기부 표제부 건물내역란에 건물용도가 ‘유치원’으로 기재되어 있고 소유자가 그곳에서 유치원을 설치·경영하고 있는 부동산에 관하여 근저당권설정등기신청 업무를 위임받은 법무사가 위 부동산이 유치원 교육에 직접 사용되는 재산으로서 담보로 제공될 수 없다는 사실을 알지 못한 채 업무를 수행하여 근저당권설정등기가 마쳐짐으로써 그 등기를 유효한 것으로 믿은 의뢰인이 부동산 소유자에게 대여금을 지급하는 손해를 입은 사안에서, 근저당권설정등기신청 업무를 위임받은 법무사는 관련 법령과 등기부 기재 내역, 부동산 소유자가 유치원을 경영하고 있는 점 등을 충분히 검토하여 부동산이 담보로 제공될 수 있는지에 관하여 의뢰인에게 설명하고 조언할 주의의무가 있는데, 이러한 주의의무를 위반한 채 위 부동산이 담보로 제공될 수 없다는 사실을 의뢰인에게 제대로 설명하지 않아 근저당권설정등기를 유효한 것으로 믿은 의뢰인이 부동산 소유자에게 대여금을 지급하는 손해를 입었으므로, 법무사는 의뢰인에게 위 손해를 배상할 책임이 있다”고 하였다(대법원 2010다5892 판결).

③ 법무사가 근저당권자 아닌 근저당권설정자로부터 근저당권설정등기의 말소신청을 위임받아 처리함에 있어, 근저당권설정계약서만을 제시하고 근저당권자의 위임장이나 인감증명서 등을 소지하지 아니한 근저당권설정자의 말만 믿고 근저당권자 본인에게 그 위임 여부를 제대로 확인하지 않은 사안에서, 법무사에게 법무사법 소정의 주의의무를 다하지 못했다는 이유로 손해배상책임이 인정된 것이 있다(서울고등법원 99나48476 판결).

④ 법무사가 부동산 소유권이전등기 및 신탁등기 등 등기신청 관련 업무를 위임받았을 뿐만 아니라, 이에 부수하여 해당 부동산의 취득세 등 신고·납부 업무까지 위임받았는데, 취득세 등을 신고·납부하지 아니한 채 등기신청서만을 먼저 접수하는 잘못을 저질러, 과세처분에 따라 무신고 가산세 약 3억 8천만원을 부과받게 되자 법무사와 대한법무사협회를 상대로 손해배상청구를 한 사안에서, 법원은 “법무사와 그에게 소유권이전등기 및 그에 따른 취득세, 등록세 등 신고·납부 업무를 맡긴 자 사이의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로, 법무사는 위임계약의 내용에 의하여 정해지는 구체적인 위임사무 범위에서 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 업무를 처리하여야 하고, 위임인인 의뢰인의 지시가 있으면 우선적으로 이에 따라야 할 것이지만, 법무사는 의뢰받은 사무와 밀접하게 연관되는 범위 안에서는 비록 별도의 위임이 없다고 하여도 의뢰인의 이익을 도모하고 손해를 방지하기 위하여 필요한 조치를 취하도록 의뢰인에게 설명하고 조언하여야 하며, 의뢰인의 구체적인 지시가 있어도 그에 따르는 것이 위임의 본지에 적합하지 않거나 또는 의뢰인에게 불이익한 때에는 법무사는 그러한 내용을 의뢰인에게 설명하고 그 지시를 변경하도록 조언할 의무를 진다.”고 전제하면서(대법원 2010다5892 판결), 해당 사안에서 법무사의 과실에 기한 손해배상책임 및 대한법무사협회의 공제금 지급책임이 인정된다고 하였고,

다만, “피고 법무사가 당일 취득세 등을 신고·납부할 수 없었던 것은 이 사건 매매계약 체결 완료가 늦어졌고, 관할등기소가 대구지방법원 등기국인데 매매관련 서류는 서울에서 교부받았기 때문에 통상의 절차를 거쳐 당일 등기신청서를 접수하기에는 무리가 있었던 점, 법무사법상 취득세 등 신고·납부 의무는 고유한 업무 범위에는 포함되지 아니한 점, 피고 법무사가 취득세 등 신고·납부 업무와 관련하여 수수한 보수가 소액에 불과한 점, 원고측도 등기신청서만 먼저 접수할 경우 무신고가산세가 부과될 수 있다는 점에 관하여 사전에 과세관청에 문의하거나 세무 전문가에게 문의하지 아니한 점 등에 비추어, 피고 법무사의 책임 비율을 50%로 제한함이 상당하다(법무사협회의 공제금책임도 같이 50%로 제한하여 공동책임).”고 하였다(서울중앙지방법원 2015가합563527 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사