대출막고 세금 올리고…공시가 50% 뛴 아파트 '수두룩'

[이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 박민 기자] 서울 강남권과 일명 마·용·성 등의 강북권 주요 지역의 아파트 공시가격이 내년에 또 급등할 전망이다. 정부가 시세 9억원을 넘는 아파트의 공시가격 현실화율(시세반영률)을 끌어올리기로 해서다. 3.3㎡당 매매값이 1억원을 돌파한 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 공시가격은 올해 대비 40%나 급격히 오를 전망이다. 다주택자는 물론 고가 주택을 보유한 1주택자도 올해에 이어 내년에도 또 보유세(재산세+종부세) 폭탄은 불가피해졌다.

◇30억 이상 공동주택 시세반영률 80%

국토교통부가 17일 발표한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에 따르면 내년에 시세 9억원을 넘는 주택을 중심으로 공시가격이 크게 오를 전망이다. 그동안 크게 오른 집값 상승분을 반영하지 못해 시세와 괴리가 크다는 지적에 따라 올해에 이어 내년 역시 공시가격 현실화율(시세반영률)을 높이는 것이다.

특히 9억원 이상의 주택은 시세별로 차등화해 현실화율을 높인다. 내년 공동주택 공시가격의 현실화율은 올해보다 1%포인트 높은 평균 69.1%가 된다. 그러나 △9억∼15억원 미만은 현실화율 70% 미만 △15억~30억원 미만 75% 미만 △시세 30억원 이상 80% 미만 등으로 각각 차별화해 올린다. 비싼 주택일수록 시세 반영률을 높게 책정한 셈이다.

다만 정부는 공시가격이 지나치게 급등하지 않도록 일종의 충격 완화 장치인 ‘시세반영률 상한’을 두기로 했다. 전년 대비 시세반영률이 시세 9억~15억원은 8%포인트, 15억~30억원 10%포인트, 30억 이상 주택은 12%포인트 이상 오르지 못하도록 한 것이다.

예를 들어 시세가 9억원인 아파트의 공시가격이 5억4000만원이라면 시세반영률은 60%다. 이 아파트의 올해 시세가 15억원으로 올라 정부가 계획한 금액대별 현실화율인 70%(9억∼15억원 미만)을 적용하면 공시가격은 10억5000만원까지 치솟는다.다만 이 금액대에서는 전년과 대비해 시세 반영률이 8%포인트 넘게 오르지 못하도록 상한을 둔 만큼 시세반영률은 68%가 되고, 공시가격은 10억2000만원이 되는 식이다.

‘공시가격 급등 완충’ 장치에도 고가 단지 밀집 지역 거주자들의 보유세 부담이 늘어날 전망이다. 이미 대다수 단지 공시가격이 크게 뛰어오르면서 올해 공시가격 평균 현실화율인 68.1%에 근접한 곳이 많아 상한선에 걸리지 않기 때문이다.

이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에 의뢰해 시뮬레이션 한 결과 서울 서초구 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡짜리 아파트는 내년 공시가격이 18억7500만원으로 올해(15억76000만원) 보다 18.97%나 뛰게 된다. 이는 이달 현재 시세 25억원의 75%를 모두 반영한 수준이다. 지난해 시세 반영률인 약 72%(시세22억·공시가격15억7600만원)와 비교하면 약 3%포인트 오른 수준이다.

이에 따라 이 아파트를 1채 소유한 집주인은 종부세가 올해 191만1240원에서 내년 372만5460원으로 95%나 뛴다. 보유세는 올해 740만208원에서 내년 1068만9552원으로 세부담 상한선인 50%에 육박해 치솟는다.

반포동의 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡짜리 주택은 내년 공시가격이 24억4160만원으로 올해보다 40%나 뛰고, 보유세(908만원→1333만원)는 46%나 급격히 오를 것으로 추정된다. 이달 현재 시세인 32억원에 시세반영률 76.3%를 대입한 결과다. 당초 30억원을 넘는 초고가 주택은 시세반영률을 80%까지 높일 수 있지만 전년 보다 시세반영률이 12% 넘게 오르지 못하도록 제한한 가이드라인을 따랐다.

시세가 10억원 가량인 동작구에서도 보유세가 내년에 30%나 껑충 뛴다. 동작구 대방동 ‘대방-이편한세상’ 전용 84㎡짜리는 지난해 공시가격이 5억5600만원에서 올해 7억원으로 25%나 급등한 데 따른 것이다. 시세 반영률이 70%를 꽉 채운 결과다. 단 이들 사례는 만 59세, 만 5년 미만 보유로 1주택자에 대한 종부세 세액공제 없을 때를 가정한 경우다.

우병탁 세무사는 “주택 보유세는 집값이 비쌀수록 과표구간도 높아지는 누진세율 구조여서 세금 부담도 급격히 커진다”며 “9억원 주택의 공시가격에 시세반영률을 높이면서 강남권뿐 아니라 마·용·성 등의 공시가격이 최대 40% 넘게 오르면서 이에 따른 세 부담도 상당할 것”이라고 말했다.

다주택자의 세 부담은 더 커진다. 올해 공시가격 17억3600만원인 서초구 아크로리버파크 84㎡ 1채와 강남구 은마아파트 84㎡ 1채(공시가격 11억2000만원)를 소유한 경우 종부세는 올해 1918만원에서 864만원이 더 오른다. 보유세는 3213만원에서 4250만원으로 1000만원 가량 더 내야 한다.

◇단독주택·토지 현실화율 단계적 조정

단독주택의 경우 내년도 현실화율 목표를 55%에 두고서, 이에 못 미치는 주택의 경우 조정한다는 방침이다. 올해 단독주택 현실화율은 53%였다. 또 토지의 경우 전통시장을 제외한 모든 토지의 현실화율이 7년 이내에 70% 수준에 도달할 수 있게 한다는 목표다. 올해 기준 토지의 현실화율은 64.8%였다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “공시가격 조사 체계를 개선한다는 점은 긍정적이지만 특정 가격대를 나눠 현실화율을 높이는 게 오히려 불균형을 발생할 수 있다”고 지적했다