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매수청구권은 도시계획 사업의 시행으로 재산권 침해가 발생하면 해당 재산을 매수하라고 국가에 청구하는 권리다. 예를 들어, 내 땅이 강원도에 있는 임야라고 하자. 그런데 주변의 땅이 국립공원 등으로 편입돼 있어 각종 규제로 개발이 힘들다면 국가에 내 땅을 사달라고 요청할 수 있다. 물론 매수청구권을 행사한다고 모두 받아들여지는 것은 아니며 바로바로 매각이 이뤄지는 것도 아니다.
매수청구권을 행할 수 있는 경우는 생각보다 다양하다. 우선 토지거래허가가 나지 않으면 시장, 군수, 구청장에게 매수를 요청할 수 있다. 또 장기 미집행되는 도시계획시설 부지는 결정 고시일로부터 10년 이내에 도시계획시설 사업이 시행되지 않고, 도시계획시설부지 중 지목이 대지라면 매수청구제안을 할 수 있다.
도시공원구역으로 지정받은 경우도 마찬가지다. 지주의 땅이 도시 자연공원구역이나 개발제한구역 지정 당시부터 토지를 소유하고 있었고 토지의 활용이 힘들어 수익활동이 불가능해진 경우 매수청구권을 행사할 수 있다. 이 외에 군사시설보호구역, 백두대간보호구역, 접도구역, 하천구역, 상수원보호구역, 수변구역, 자연공원, 문화재보호구역 등에 속한 경우도 매수청구권을 행사할 수 있다.
주의할 것은 매수청구권은 공익사업으로 내 땅이 본래 용도로 사용할 수 없을 때 성립한다는 점이다. 예를 들어 전, 답, 임야 등은 농사짓고 나무 심는 본래의 행위가 제한되지는 않으므로 단지 규제지역에 속한다는 이유만으로 권리를 주장할 수는 없다.
매수청구권을 가진 사람들은 마지못해 국가에 요청하다 보니 애초에 경매나 매물로 나와도 쉽게 사지 않으려는 경향이 있다. 더불어 매수청구권을 받기 위해 신청을 하더라도 기본적으로 2~3년을 기다려야 한다. 지자체에서 매수청구권을 대비해 세원 매입예산에 맞게 매수가 이뤄지기 때문에 기간은 다음 해로 넘어갈 가능성도 크다.
한편 고수들은 이런 매수청구권을 행사할 가능성이 큰 토지를 찾아 투자한다. 많은 일반인이 묶였다는 생각에 복잡한 땅을 해치우기 위해 시세보다 저렴하게 내놓기 바쁘기 때문이다. 또 경매에 나온 물건 중에서도 이러한 위치적·용도적으로 묶여 있는 땅이라는 점 때문에 여러 번 유찰될 가능성이 크다.
하지만 고수들은 이런 핸디캡을 기회로 본다. 시선을 달리하면 매수청구권을 행사할 수 있는 물건을 아주 저렴하게 가져와 국가에 팔아 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 필자가 과거 만났던 한 지인은 이런 역발상의 고수였다.
그는 일부러 9년 차에 접어든 장기 미집행 도시계획시설부지의 땅이 매물로 나온 것을 발견하고 조사에 들어갔다. 10년이면 장기 미집행 도시계획시설부지의 매수청구권을 행사할 수 있는 조건이었고 해당 매물은 대지임에도 묶인 땅이라는 인식 때문에 찾는 이가 없어 시세의 3분의 1 가격이었다. 그는 꼼꼼하게 앞으로의 계획을 조사했고 결국 저렴한 가격에 땅을 샀다. 그리고 3년 후 매수청구권을 행사해 시세가격으로 국가에 되팔 수 있었다. 역발상이 빛을 발한 순간이었다.
지인처럼 역발상이 기회를 만들어 줄 수도 있지만, 주의해야 할 점도 존재한다. 예정도로가 있다는 이유로 맹지를 구매하려는 투자자가 있는데 위험한 생각이다. 맹지는 개발지 인근인 경우만 구매해야 하며 예정도로가 지자체 도로계획일 뿐이라면 자칫 취소될 확률도 높다. 예정도로가 있다 하더라도 맹지라면 큰 기대를 하지 말아야 한다. 다만, 집을 지을 수 있으면 훗날 재산권 행사가 가능하기 때문에 건축행위에 대해서도 조심스럽게 알아봐 두도록 하자.
매수청구권투자라는 것, 그리고 그 존재는 그야말로 역발상이다. 얼마나 많은 정보를 가지고 있느냐의 차이에 따라 다른 결과를 얻을 수 있을 것임을 잘 고려한 후 투자에 임해야 할 것이다.
