[김학렬의 All that 부동산 99회] 2018년 입주대란에 대한 대응 방법

최근 부동산 기사를 보면 2018년 과잉공급에 대한 우려가 많이 나온다. 2018년에만 45만 세대가 입주를 하기 때문에 입주 대란이 발생할 것이라는 것이 주요 내용이다. 이전 10년간 보다 많은 공급량을 시장에서 과연 소화할 수 있겠냐는 분석이었다. 신규 가구수 증가가 2018년 동안 45만 가구가 되지 않으면 무조건 신규 아파트가 남아 돈다 라는 것이다.

2018년 입주 대란에 대해 어떻게 대응해야 할까?

다음은 이전에 기사회되었던 올댓부동산 칼럼들이다.

제목을 보시고 내용을 떠올리시거나 다시 한번 보시면 좋겠다.

[김학렬의 올댓 부동산]오래된 아파트 투자법 - 입지와 상품 경쟁력을 동시에 고려하라!

[김학렬의 올댓 부동산] 2016년 1기 신도시 부동산 투자법! - 입지 분석의 교과서 지역!

[김학렬의 올댓부동산] 광교, 김포, 파주…2기 신도시 투자법! - 발전가능성이 핵심이다!

[김학렬의 올댓부동산] 기존 아파트 vs. 신규 아파트 - 다른 전략이 필요하다!

이 4개 올댓부동산 칼럼은 다른 듯 같은 내용입니다. 부동산 시장의 미래를 대비하자는 의미로 썼던 칼럼이었다. 2018년 입주 대란 기사에서 우려하고 있는 미래에 대한 대응방법으로 설명했던 칼럼이기도 했다.

입주 대란의 문제와 대응방법을 정리해 보자.

먼저 문제다. 1. 신규 아파트 공급이 많다. 2. 그만한 물량을 시장에서 받아주지 못할 것이다. 3. 미분양, 미입주 물량이 쌓인다. 4. 주택 가격이 폭락한다.

다음은 대응 방법이다. 1. 미분양, 미입주 물량 중에 입지가 좋은 곳을 선별한다. 2. 폭락한 가격으로 산다.

매우 간단하다. 만약에 입주 대란의 대응 전략으로 이보다 효과적인 방법은 없다. 하지만 시장이 그렇게 호락호락하지가 않다. 그래서 여기에 추가적으로 고려해야 할 요인들이 있다.

주택보급률이 아무리 높아도 100%가 아니라 200%라도 모두 소화되는 지역이 있다. 주택보급률이 50% 라도 신규 주택을 소화하지 못하는 지역이 있다. 기존 아파트로도 경쟁력이 있는 입지가 있다 이제 신규 아파트가 있어야 하는 입지가 있다. 지금 소유하고 있는 부동산 상품은 영원히 소유할 수 있는 상품이 아니라는 것을 반드시 고려하셔야 한다. 입지적인 경쟁력을 유지할 수 있는지, 상품적인 개선 노력이 필요하지 않은지 꼭 검토해야 한다.

이러한 입지를 선별하고 입지별 대응전략을 짜는 것이 부동산 입지 공부를 하는 이유다. 이 목적을 가지고 4개의 기존 올댓부동산 칼럼을 다시 보길 추천드린다.

입지 공부를 하다보면 그 입지에서 필요로 하는 상품까지도 알 수 있다. 그 입지의 그 상품에 대한 적정 가격도 알 수 있다. 입지, 상품, 가격 모두 중요하다.

모든 미래를 예측하고 대응하는 것은 불가능하다. 하지만, 어느정도 예상되는 미래에 대한 대응을 할 수 있다. 우려되는 리스크를 낮추고 희망하는 확률을 높일 수는 있다. 공급 과잉은 우리가 활용해야 할 부동산 현상이지 걱정해야 할 문제가 아니라는 것을 잊지 말자.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘서울 부동산의 미래’의 저자로 17년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있다. 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 8천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 부동산 팟캐스트 방송 1위 부동산 클라우드를 진행하고 있다.