[목멱칼럼] 사상 초유의 전세대란 이렇게 해결하자

[김부성 부동산부테크연구소 대표·부동산학 박사] 전세값은 치솟고 집을 사기에는 부담스러워 촉발된 이른바 ‘전세대란’이 좀처럼 끝날 기미를 보이지 않고 있다. 최근 입주물량이 크게 증가한 세종시를 제외한 대한민국 전 지역이 전세대란으로 몸살을 앓고 있다.

그렇다면 전세대란의 근본적 원인은 무엇이고 실마리가 될 수 있는 해법은 무엇일까. 이에 대해 간략히 살펴보기로 하자.

전세시장은 철저한 실수요자 중심으로 이뤄지는 시장이다. 전세시장에는 투기세력이 개입할 여지가 거의 없다보니 전셋값은 수요와 공급에 의해 결정된다.

예를 들어 신혼부부나 임차 수요자들이 전셋집을 구할 때 전셋집을 한 채만 구하지 2~3채씩 구하는 일은 거의 없다. 수요자 한 사람이 투기 심리나 투자 목적으로 여러채를 구입하는 매매시장과는 전혀 다른 실수요 시장이 전세시장이라는 얘기다.

그렇다면 전세대란이 일어난 원인은 무엇일까. 전세에 대한 수요는 많은데 공급이 이를 따라 주지 못했거나 수요는 과잉이 아니지만 공급이 갑자기 줄어 가격이 크게 올랐기 때문이다. 전세 공급량이 줄어든 이유는 집주인들이 전세를 월세나 보증부월세주택(반전세)로 돌리고 있기 때문이다.

집주인 혹은 다주택자들은 집값 상승에 대해 크게 기대하지 않고 있다. 가격 상승 기대감은 없으면서 각종 세금과 유지수선비 등을 감안할 때 전세를 놓았을 경우 오히려 손해를 본다는 생각을 하고 있다. 설상가상으로 정부의 초저금리 정책으로 전세금을 금융권에 예치해도 손에 쥐는 것이 얼마 되지 않는다. 이러다 보니 집주인이 전세 대신 반전세를 통해 손실을 줄이려는 재산권 보호심리가 작용해 시장에 전세 물량이 크게 줄어들 게 된 것이다.

그렇다면 전세수요자들이 주택 매입에 눈길을 돌리지 않는 이유는 무엇일까. 주택구입 능력이 있지만 전세시장에 머물고 있는 수요자들을 매매시장으로 이끌기 위해서는 정부정책이 뒷받침 되어야 한다. 이를 통해서만 주택 매매시장 활성화와 전세시장 안정이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

이를 위해 현행 종합부동산세를 손질할 필요가 있다. 전세대란을 가중시키고 전세시장에서 절대적인 공급자 역할을 하는 다주택자들을 옥죄어 매매시장 활성화를 가로막고 있는 주범이 종부세다. 이에 따라 종부세는 과거 고가주택 기준 대신 현재 실정에 맞게 과세 기준을 완화해야 한다. 쉽게 설명하면 종부세 부과 기준을 ‘주택 수’가 아닌 ‘가격’ 기준으로 조정하자는 얘기다. 예를 들어 현행 종부세 부과 기준은 주택공시가격이 1주택자는 9억원을 초과하면 납부 대상이지만 다주택자는 공시가격 합산금액이 6억원을 초과하면 대상으로 삼으면 된다.

또한 1주택자에 비해 너무 차별적으로 적용하고 있는 다주택자 장기보유특별공제율(이하 장특공제율)을 완화할 필요가 있다. 여력이 있는 수요자들이 주택을 매수해 전세물량을 내놓고 전세시장에 머물러있는 전세 수요자들이 주택을 구입할 수 있도록 매매시장 진입장벽을 정책적으로 낮춰야 전세난과 매매시장 활성화가 조화를 이룰 수 있기 때문이다.

만약 정부당국이 종부세와 장특공제에 대한 해법을 마련하지 않고 그대로 둘 경우 주택시장은 활성화 되지 않고 청약시장만 과열된다. 이에 따라 각종 부동산 투기와 부작용만 양산되고 전세난은 잡히지 않는 기형적 시장이 형성될 수 있다. 이제 정부당국과 여야가 함께 앉아 전세대란을 해결할 수 있는 해법을 마련해야 할 시점이다.