[김학렬 부동산 칼럼리스트] 청약률이 높으면 수요가 충분하다고 보면 되나요?
2013년부터 2015년까지는 기존아파트든 신규 아파트든 모두 호황이었다. 심지어는 지역을 불문하고 모든 부동산 시장이 좋았다. 시장이 좋은 시기에는 가수요인지 실수요인지 파악하기가 어렵다. 따라서, 입지와 상품의 경쟁력 유무를 일반인들은 알 수가 없는 시장이기 때문에 무조건적으로 매수를 해서는 안된다.
2016년부터 지역에 따라 부동산 경기가 부동산 시장이 디커플링되고 있다. 기존 아파트 시장과 신규 아파트 분양 시장의 경기가 지역마다 다르고, 심지어는 같은 지역 내에서도 기존아파트와 신규아파트의 매매 경기가 다르다. 일반인들의 선택이 더 어려워지고 있다. 디커플링 되는 시장에서는 반드시 아파트 시장은 경쟁력 유무를 좀더 따져야 한다. 신규 아파트일 경우는 입지 경쟁력을 따져야 하고, 기존 아파트인 경우에는 입지 경쟁력과 상품 경쟁력을 동시에 따져야 한다. 싸다고 무조건 매수를 해서는 안된다는 것이다.
같은 지역에서 신규 아파트와 기존아파트 디커플링이 되는 경우가 있다. 신규 아파트 입주를 위해 기존 아파트를 매도해야 하는 경우, 기존 아파트의 매수자가 없어 잔금을 확보하지 못해 입주를 하지 못하고 있는 지역도 꽤 많다. 신규 아파트 수요는 있어도 기존 아파트의 수요층이 충분치 않은 곳이다. 이런 지역의 아파트를 매수하는 경우는 반드시 기존 아파트의 수요층이 있는지 확인해야 한다. 특히 중소도시의 경우는 기존 아파트 시장 뿐 아니라 신규아파트 시장에도 문제가 확대될 수 있다. 문제가 된 입주 현장 이후에 분양하는 개발 계획 현장에는 부정적인 영향을 주기 때문이다. 따라서, 신규 아파트 분양을 받고 기존 아파트를 매도해야 하는 경우는 분양 받기 전부터 기존 아파트를 매수해 줄 수요층이 충분한지에 대한 최소한의 점검을 해야 한다. 해당 지역 중개업자들에게 파악해도 그 수요층의 충분 여부를 확인할 수 있다.
신규 아파트 입주를 위해 기존 아파트 매도가 안된다면 기존 아파트와 신규 아파트 중 하나는 포기를 해야 한다. 급매로 매도를 시도할 수 밖에 없다. 이 급매 물량을 매수하게 되는 경우 좋은 매수 타이밍이 될 수도, 반대로 나쁜 매수 타이밍이 될 수도 있다. 수요층이 풍부하지 못한 지방의 경우는 나쁜 매수 타이밍이 될 가능성이 높다. 따라서 급매라고 무조건 매수하시면 안된다.
최근에는 과거 분양 현장에서는 거의 볼 수 없었던 특이한 현장들도 있다. 분양은 분면이 완판되었는데 해당 지역의 실수요층들은 무관심한 현장들의 사례다. 예를 들면 이런 것이다. 투자 목적으로 모델하우스를 둘러보러 갔다가 모델하우스 많은 인파를 보고 입지와 상품으로서의 경쟁력을 따지지 않고 조급한 마음에 묻지마 청약을 하게 되는 사례들이다. 청약률은 높기 때문에 대부분 계약까지 이어지게 된다.
계약하시 전에 모델하우스에 있는 떳다방 중개업자들의 설명을 그대로 따라서는 안된다. 떳다방이 아니라 그 해당 지역에서 최소한 5년 이상 영업을 하고 있는 중개업자들에게 실수요자들이 충분한 지에 대한 확인 과정을 반드시 거쳐야 한다.
특히 소형, 중형, 대형이 함께 있는 단지의 경우는 모든 평형과 타입이 모두 청약 완료가 되었는지도 확인해 봐야 한다. 전체 청약 경쟁률은 매우 높지만 소형만 분양 완료되는 현장들이 종종 발생하기 때문이다. 중형과 대형은 미분양으로 이어지는 현장들이다. 이런 현장들은 입지 경쟁력을 반드시 따져봐야 한다. 특히 중형이 미분양인 경우는 입지가 좋지 않다는 의미다. 대형은 강남 같이 특별히 대형에 대한 수요가 있는 입지가 아니면 대부분의 입지에서 소화하기 어렵다.
신규 아파트 청약이든, 기존 아파트 매수든 디커플링이 심화되는 이 시점에서는 이 기준 하나는 반드시 지켜야 한다. 투자자들끼리 주고 받는 시장인지, 실수요자층이 충분히 존재하는 시장인지체크해야 한다.
특히 서울 이외의 택지개발 시장에서 소형만 분양이 잘되는 시장은 반드시 한번더 고민해야 한다. 시세가 낮다는 이유만으로 매수하려는 것은 아닌지 말이다. 청약률보다는 기존아파트들의 재고 매물 현황과 중개업자들의 코멘트가 더 객관적인 정보라는 것을 잊어서는 안된다.
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