부실 해외 부동산 '구조조정' 시급…"옥석부터 가려야"

[이데일리 원다연 김인경 기자] “기관 투자자들과 접촉해 공모형 해외 부동산펀드의 선순위를 따오거나 소위 레스큐 펀드(구조 펀드)를 구성하기 위한 협의도 진행 중이지만 합의가 잘 안 되고 있다.”(서유석 금융투자협회장)

2026년까지 만기가 돌아오는 공모형 해외 부동산펀드 자금이 8700억원에 이르는 가운데, 뉴욕 상업용 부동산이 추락하며 우려를 키우고 있다. 이미 일부 펀드는 최근 1년 수익률이 마이너스(-) 80%까지 기록하고 있기 때문이다.

[이데일리 김일환 기자]

업계에서는 투자자 보호를 위한 대책을 업계와 정부가 함께 세워야 한다는 입장이나 금융 당국은 한발 물러선 모습을 보이고 있다. 해외 부동산을 중심으로 한 대체투자의 경우 부동산PF 대비 규모가 절반 이하에 불과하고, 개인투자자보다는 기관투자자 등의 비중이 커 홍콩H지수 ELS와 달리 ‘민생 이슈’로 보기는 어렵다는 판단 때문으로 풀이된다. 그러나 업계에서는 정책적 지원으로 살릴 수 있는 펀드의 손실을 막고, 부실 채권 등을 빠르게 매각해 효과적인 대응 방안을 만들 필요가 있다고 입을 모은다.

◇“생각보다 심각한 상황”…2026년까지 만기 8700억

19일 금융투자업계에 따르면 2026년까지 만기가 도래하는 공모형 해외 부동산 펀드 자금은 8747억원이다. 올해 만기만 4104억원에 달한다.

해외 부동산펀드는 연 4~5%의 배당을 받으며 공실 없는 선진국 빌딩에 투자한다는 캐치프레이즈를 걸고 개인 투자자들의 사랑을 받아왔다. 현재 개인투자자들은 1만명이 넘는 것으로 추산된다. 하지만 미국 등 선진국의 상업용 부동산 경기가 꺾이며 해외 부동산의 수익률도 고꾸라지고 있다. 이미 지난해 4분기 해외부동산 투자에 앞장서 온 대다수의 대형 증권사와 운용사는 관련 부실을 실적에 반영하거나 충당금을 적립해 두기도 했다.

업계는 공모형 해외 부동산펀드가 제 2의 홍콩H지수 주가연계증권(ELS)가 될 수 있다며 ‘레스큐 펀드’와 같은 아이디어를 내놓고 있다. 레스큐 펀드는 급전이 필요한 우량 기업에 자금을 대출해주는 펀드로 ‘리파이낸싱 펀드’로도 불린다. 레스큐 펀드가 마련되면 운용사 입장에서는 해외 부동산이 정상화해 제값을 받을 수 있는 시간을 벌 수 있다.

한 자산운용사 관계자는 “대주 입장에서는 대출 회수 수준으로만 부동산을 매각하면 되기 때문에 펀드로 투자한 돈은 고려하지 않고 낮은 수준으로 매각할 수 있다. 이럴 경우 펀드 투자자들의 손실로 이어지는 것이라 제대로 된 상품의 경우 정상화까지 시간을 벌기 위해 리파이낸싱 펀드 필요성을 얘기하는 것”이라며 “민간 운용사들이 자율적으로 옥석을 가린 후 수익성이 나는 상품을 가려 투자가 가능한 구조로 만들자는 제안이 나오고 있다”라고 설명했다.

[이데일리 김일환 기자]

◇재원도 문제…“당국 나서야” 지적도

만기를 연장하면서 시장 상황이 나아질 수 있도록 기다린다 해도 다시 미국의 경기가 침체하면 상업용 부동산에 대한 손실은 더욱 커질 수 있다는 점은 물론 문제로 손꼽힌다. 실제 미국 상업용 부동산이 앞으로 15%가량 더 하락할 것이란 전망도 나오고 있기 때문이다. 다른 자산운용사 관계자는 “원칙적으로 펀드 내에서 펀드 스스로 문제를 해결하는 것이 맞다”면서 “리파이낸싱펀드로 만기를 연장하다가 해외 부동산 시장이 더 안 좋아지면 기존 펀드에 리파이낸싱펀드까지 손실이 나는 상황을 만들 수 있다”고 지적했다.

재원도 문제다. 마냥 정부의 정책적 지원을 바라기도 무리라는 지적도 있다. 공모형 해외 부동산 펀드 자체가 공적인 명분이 없는데다, 개인 투자자뿐만 아니라 기관 등 자금의 비중도 높기 때문이다.

이에 업계에서는 당국이 자금 지원까지는 아니더라도 해외 부동산 펀드의 옥석을 가리고, 손실을 최소화할 수 있는 방향으로 구조조정하도록 보다 적극 개입할 필요가 있다는 얘기가 나온다. 현재 당국은 해외 부동산 펀드의 만기 도래 현황이나 환매 관련 모니터링을 진행해 사태의 확산을 막겠다고까지만 밝힌 상태다.

한 자산운용업계 관계자는 “당국이 해외 부동산 문제를 업계가 풀어나갈 수 있는 자리를 마련하고 독려하는 정도의 역할은 해 줘야 한다고 본다”면서 “개인투자자의 규모가 크지 않다지만 대규모 손실이 한꺼번에 발생해 또 소송과 책임 소재 다툼이 일기 시작하면 파장은 만만치 않을 수 있다”고 우려했다.