‘현금 5억’ 있어야 사전 청약 가능?…흥행 관건은 ‘분양가’

[이데일리 황현규 기자] 3기 신도시 사전청약이 오는 7월부터 순차적으로 시작한다. 약 3만 2000가구로 신혼부부들이 주로 입주하는 신혼희망타운 물량이 1만 4000가구다. 분양가는 시세 대비 60~80%로 정해진다는 게 정부의 설명이다. 대표적으로 하남 교산의 경우 분양가가 최소 8억원(전용 84㎡ 기준)으로 책정될 것으로 보인다. 일각에서는 예상보다 높은 분양가로 인해 수분양자들의 분양가 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 정부는 신혼희망타운에 한해 대출을 늘리는 등 보완책도 함께 언급했다.

(사진=연합뉴스 제공)

◇물량의 75%가 신혼부부 타겟…하남교산 경쟁 가장 높을 듯

21일 국토교통부에 따르면 오는 7월부터 12월까지 네 차례의 3기 신도시 사전청약을 진행한다. 7월에는 △인천계양지구(1100가구) △위례신도시(400가구) △성남복정지구(1000가구)가 사전청약을 진행한다. 10월엔 △남양주 왕숙2(1400가구) △성남 신촌ㆍ낙생ㆍ복정2(1800가구) △인천검단·파주운정 신도시(2400가구), 11월엔 △하남교산(1000가구) △과천 주암(1500가구) △시흥 하중(700가구) △양주 회천(800가구) 12월 △남양주 왕숙ㆍ부천대장ㆍ고양 창릉 등 (5900가구) △구리갈매역세권(1100가구)△안산신길2(1400가구)에서 사전청약을 진행한다.

이 중 강남권과 가까운 하남 교산과 과천 주암의 청약경쟁률이 가장 높을 것으로 업계는 내다보고 있다. 청약전문가 정지영 아임해피 대표는 “입지가 좋은 하 남교산과 과천 주암에 관심이 가장 많다”며 “이 밖에도 서울과 가까운 성남의 복정 1, 2지구와 신촌지구, 낙생 지구 등도 눈여겨볼 만 하다”고 말했다.

다만 올해 사전 청약에는 알짜 입지로 불렸던 과천 과천지구와 남태령지구 등은 제외됐다. 국토부 관계자는 “과천은 지자체 협의 과정에서 조기에 사전청약을 진행하기에는 일정이 맞지 않는 부분이 있었고, 남태령도 이번에 반영시키기에는 협의 등의 절차가 남아 (청약 일정을)미뤘다”고 설명했다.

특히 이번 사전 청약은 사실상 ‘신혼부부’가 최대 수혜층이란 평가다. 사전 청약 물량 중 절반에 가까운 1만 4000가구가 신혼희망타운으로 공급될 뿐만 아니라 이 외에도 신혼부부 특별 공급(5400가구), 생애최초특별공급(4500가구)가 신혼부부를 위해 마련됐다. 올해 사전청약 물량의 74%에 해당한다. 다만 일반 분양 물량은 2700가구에 그친다.

[이데일리 이미나 기자]

◇현금 두둑해야 청약 가능…“신혼희망타운은 LTV 70%”

관건은 분양가다. 공공 분양인 사전청약은 분양가 상한제를 적용받는다. 국토부에 따르면 사전 청약 분양가는 시세 대비 약 60~80% 수준으로 책정될 전망이다. 시세 반영률을 고려하면 하남 교산의 경우 전용 59㎡의 분양가는 6억~7억원 선에 책정될 가능성이 높다. 전용 84㎡의 분양가는 8억~10억원에 나올 수 있다. 하남시 신축 아파트의 전용 59㎡의 시세가 9억원, 84㎡가 15억원에 형성해있기 때문이다.

만약 분양가가 약 6억원(59㎡기준)에 책정될 시 수분양자들은 대략 3억 5000만원 이상의 현금이 필요하다. 현재 분양 아파트에 대한 중도금 대출 한도가 40%에 불과해서다. 전용 84㎡의 분양가가 9억원이라 가정할 시, 최소 5억원의 현금이 필요하다는 계산이 나온다.

인천 계양의 경우 전용 59㎡의 분양가는 3억원, 84㎡은 5억원에 책정될 것으로 보인다. 이달 입주를 시작한 인근 ‘e편한세상계양더프리미어’ 시세는 4억 5000만원(전용 59㎡)에서 6억 5000만원(전용84㎡)에 형성해있다.

다만 일반 분양(특별공급 포함)을 제외한 신혼희망타운의 경우 LTV의 70%까지 정부가 지원하겠다는 방침이다. 또 1.3% 저금리를 적용해 신혼부부들의 분양가 부담을 줄여줄 계획이다. 그러나 이 같은 모기지를 이용할 시 추후 집을 되팔 때 발생하는 시세 차익을 정부와 10~50% 나눠 가져야 한다. 분양가 수준에 따라 전매 제한 기간은 5~10년이다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 “지자체 심의로 분양가를 결정하기 때문에 딱 잘라서 말할 수는 없다”며 “대략 70%가 될 수는 있으나 지자체에 따라 50% 수준으로 더 낮아질 가능성도 있다”고 말했다. 그러면서 “민간분양보다는 저렴하게 공급하도록 하겠다”고 덧붙였다. 정지영 대표도 “민심 등을 고려해 대출 제한선이 9억원은 절대 넘지 않을 가능성이 크다”고 말했다. 앞서 지난해 초 분양한 과천제이드자이(공공분양)도 시세 대비 50% 저렴한 가격에 분양한 바 있다.

예상 분양가는 사전청약 접수 10일 전에 공개된다. 다만 본 청약시 공시지가·건축비 등에 따라 분양가가 변경될 수 있으며, 당첨자는 확정된 대별 평면도, 분양가격 등의 참고해 최종적으로 입주 여부를 결정할 수 있다. 또 사전청약이 당첨되더라도 다른 공공주택지구로 본 청약 신청이 가능하다. 사전청약 신청·당첨 여부와 관계없이 본 청약을 하는데 제약이 없다.