[대박땅꾼의 땅스토리]연금처럼 수익 쌓이는 토지개발

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 요즘 부동산 재테크를 ‘연금’이라고 흔히들 말한다. 연금의 뜻은 원래 ‘일정 기간 국가기관 등에 복무한 사람에게 해마다 주는 돈’이다. 그러나 이러한 연금은 시간이 지남에 따라 꼭 국가기관이 아니더라도 근로자나 국민이 소정의 금액을 일정 기간 내고 노령이나 퇴직 시 지급받는 급여제도가 됐다. 국민연금이나 개인 민간 연금보험 등이 유행하게 된 것은 불확실한 미래에 대한 일부 투자가 되면서부터다.

그런데 부동산이 ‘연금’ 대우를 받고 있다. 이유가 무엇일까. 우선 다른 금융상품 등에 비해 비교적 높은 수익률 때문일 것이다. 예를 들어 상가에 투자해 세를 주면 다달이 통장에 입금되는 돈이 노후 최고의 투자처가 되었기에 ‘수익형 부동산’ 혹은 ‘연금형 부동산’이라는 신조어까지 나오게 됐다. 그동안 빌라, 아파트, 상가가 직장을 은퇴하고 노후준비를 하는 이들의 ‘연금’이 됐다면 최근에는 이어지는 경제불황으로 30~40대, 이르게는 20대부터 시작하는 ‘투잡’,‘두번째 월급’, ‘당겨쓰는 연금’의 방식으로 바뀌었다. 이는 토지도 마찬가지다.

부동산투자를 시작하는 연령대가 확 낮아진 만큼 토지에 대한 관심도 상상을 초월한다. 그러나 토지는 차익을 얻을 수 있는 부동산이라는 생각 때문에 쉽사리 ‘연금’과는 거리가 느껴진다. 과연 그럴까. 아니다. 토지는 그 본질은 차익에서 시작했지만 그것은 1차적인 부동산 재테크일 경우다. 토지의 가치는 토지개발 시에 드러난다.

토지개발 시에는 토지는 다가구주택, 다세대주택이 될 수 있다. 상가가 돼 사람들이 몰려들기도 한다. 그냥 땅 자체를 창고용도로 장기 임대를 해주는 방법도 존재한다. 토지는 활용했을 때, 개발했을 때 그 힘이 발현된다. 여유가 있다면 크게 개발하는 방법도 있지만 아주 소액을 덧붙여 수익형으로 활용하는 방안도 존재한다.

가장 기본적인 토지개발 혹은 토지활용은 ‘농지’로서의 역할을 할 때다. 농지활용이야말로 토지의 가장 기본적인 활용방법이라고 할 수 있다. 농지로 활용 시에는 농지연금이 있다. 농지연금은 지난 2011년쯤 도입된 것으로 65세 이상의 고령 농민이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 사망 시까지 연금으로 받는 것이다. 농촌귀농을 위해 토지투자를 하는 분들에게는 꽤 유용한 연금이 될 수 있다. 단, 농지연금은 실거래가 기준인 주택연금과 달리 공시지가를 기준으로 하기 때문에 가치가 낮게 책정된다.

두번째 가장 현실적인 소액 토지개발 방법은 ‘주차장’으로 개발하는 방법이다. 해당토지가 상업활동지역과 멀지 않다면 혹은 관공서 등이 주변에 위치한다면 토지 위를 평평하게 성토 및 절토하고 그 위를 단단한 제형으로 덮어 주차장으로 활용하는 방법이다. 가장 소액으로 토지를 개발하는 방법이다. 이는 위치에 따라 그럭저럭 소형 원룸보다 수익률이 높기도 하다. 그러나 주차장은 도심일수록 활용도가 높고 주변 업무시설이나 상업시설이 많은 곳이어야 한다.

세번째 소액 토지개발 방법은 고물상, 야적장, 컨테이너 창고 용도로 활용할 수 있도록 하는 것이다. 고물상과 야적장으로 장기계약을 하고 월 임대료를 받는다면 월수익과 함께 지가상승에 따른 시세 차익 역시 얻을 수 있다.

따라서 수익과 차익을 얻기에 가장 무난하고 손쉬운 방법이 될 수 있다. 단, 야적장과 고물상 등으로 활용하기 위해 농지는 농지전용허가를 받아야 하고 부지조성에 절토 등의 공사가 필요하면 개발행위허가도 필요하다.

또, 개발행위허가 시 지자체별로 다른 규제가 적용될 수 있어 지자체 개발행위허가 담당 부서에서 상담을 받는 것이 좋다.

토지는 묵혀두는 부동산이 아니다. 개발 호재로 지가는 상승하고 동시에 연금처럼 수익을 받을 수도 있다. 불안한 미래 연금이 필요하다 생각한다면 오히려 토지개발로 시작해보는 것도 좋을 것이다.