[마켓인]구재상 부동산펀드 어쩌나…롯데아울렛 담았다가 낭패

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 박정수 기자] 케이클라비스자산운용이 부동산펀드에 경기도 의정부 롯데아울렛 건물을 담았다가 낭패를 보고 있다. 부동산펀드 수익 구조를 롯데아울렛 임대료 중심으로 짰으나 롯데쇼핑이 일방적으로 롯데아울렛 의정부점 임대차 계약을 해지하고 나섰기 때문이다.

6일 투자은행(IB)업계에 따르면 롯데아울렛 의정부점은 작년 연말을 기점으로 영업을 종료하고 철수를 결정했다. 롯데아울렛 의정부점이 입점한 건물(경기도 의정부시 민락동 804-6)은 ‘케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호’가 투자 중이다. 케이클라비스자산운용은 미래에셋의 펀드성공 신화를 이끌었던 구재상 전 미래에셋자산운용 부회장이 설립한 곳이다.

IB업계 관계자는 “펀드 수익원의 대부분이 롯데아울렛 임대료에서 나왔기 때문에 주 수익원이 빠진 셈”이라고 말했다. 실제 해당 펀드 제안서를 보면 건물 월 임대료 약 3억5000만원 가운데 롯데아울렛 임대료(지하 1층~지상 7층)가 약 2억8000만원으로 전체의 80%를 차지한다.

▲사진설명:롯데아울렛 의정부점 건물 임대현황[출처=IB업계]

앞서 지난해 4월 케이클라비스는 매매대금 820억원에 부대비용 61억원까지 총 881억원에 비주거용 건물 건설업체인 해동으로부터 롯데아울렛 의정부점 건물(지하 5층~지상 10층, 건물 연면적 3만5909㎡)을 사들였다. 자금은 대출 516억원(선순위 414억원, 중순위 102억원), 1종 수익증권 190억원, 2종 수익증권 100억원 등으로 조달했다.

아울러 케이클라비스는 매도인인 해동의 최소 10년 임대료 보장(월 3억6000억원, 임대료 상승률 2년마다 2%)과 롯데쇼핑(롯데아울렛 10년, 롯데시네마 20년)의 책임임차로 펀드 수익률을 7.2%(1종 수익증권, 매각차익 포함 8.21%)로 잡았다.

IB업계 관계자는 “아직은 건물 매도자였던 해동 측이 임대료를 부담하고 있으나 차질이 생길 경우 펀드 투자자들에게 분배금(배당금)이 나가지 못할 것으로 보인다”고 말했다. 케이클라비스 펀드는 유지투자증권 등이 판매사로 나섰고 주요 투자자는 유진저축은행(30억원), 모두투어자기관리부동산투자회사(20억원) 등으로 전해진다.

특히 이 관계자는 “해동이 중소기업인 만큼 임대료 부담에는 한계가 있을 것”이라고 지적했다. 해동의 지난 2017년 매출액은 51억원, 순수익은 8억원에 불과하다.

케이클라비스 관계자는 “현재 롯데쇼핑 측과 해동이 소송을 벌이고 있다”면서 “펀드투자자에게는 문제없이 배당이 이뤄질 것”이라고 말했다. 이어 “롯데쇼핑과도 협상을 진행 중이며 1분기 안에는 문제를 해결할 것”이라고 전했다. 롯데 측에서는 이에 대해 답을 하지 않았다.

한편 해동과 롯데쇼핑 간의 문제는 2016년에 롯데아울렛 의정부점 출범때부터 시작된 것으로 전해진다. 당시 공사 지연으로 건물 완공 시점과 롯데아울렛 개점에 차질이 생기면서다. 이후 롯데 측은 20억원이 넘는 관리비 등을 지급하지 않아 해동 측과 소송을 진행 중이다.