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특수경매 전문 변호사로 유명한 정충진(사진) 열린 법무법인 대표 변호사는 23일 “지금까지 추세라면 급격한 상승장이 다시 올 수도 있다”며 “개인적으로도 6년 만에 다시 직접 투자를 시작했다”고 말했다. 유치권, 법정지상권 등 특수경매 사례를 다룬 ‘부동산경매 실전강의 1·2’의 저자이자 ‘행복한 부자를 꿈꾸는 사람들’경매 카페를 운영 중인 정 변호사는 지난 2009년 이후 개인적인 투자는 하지 않았었다. 하지만 올해는 투자를 해볼만 한 시장이라고 판단한 것이다.
◇경쟁률 높아도…“상승장에 올라타라”
“어떤 사람들은 요새 부동산 경매 시장이 너무 뜨거워 낙찰가율이 100%를 넘기 일쑤라고 불평합니다. 하지만 지금처럼 가격이 상승하는 시장에선 매도가 쉽기 때문에 큰 문제가 되지 않습니다.” 부동산 경기가 좋지 않을 때는 아무리 싸게 낙찰을 받아도 팔기가 힘들지만, 지금처럼 거래가 되기 시작한 때에는 탁월한 매도의 기술이 필요한 게 아니라는 게 그의 설명이다.
오히려 유찰이 되기를 기다리기 보다 선제적으로 처음 경매로 나온 ‘신건 물건’을 노리는 것도 방법이라고 귀뜸했다.특히 지금 시장에선 소형 평형의 시세 차익은 한계가 있다고 지적했다. 집값이 오른다고 해도 상승폭이 크지 않기 때문이다. 오히려 강남 등 중심 지역의 알짜 아파트를 노리는 게 나을 수 있다고 강조했다.
“최근 강남 지역의 전세는 씨가 말랐습니다. 하루가 다르게 가격이 치솟고 있습니다.” 그는 우선 공략 목표로 매매가와 전세가율의 차이가 적은 2000년 이후 아파트를 추천했다. 전세가가 높기때문에 전세를 끼고 매입을 해놓으면 2년 내 시세차익을 남길 수 있다는 분석이다.
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그가 대세 상승장이 2~3년은 더 간다고 예측하는 이유는 그동안의 공급 부족 때문이다. 아파트가 분양 이후 공급되기 전까지 약 40개월이 걸리는데, 실제 시장에는 수요와 공급의 괴리가 발생한다는 것이다. 지금 가격이 오르는 이유는 그동안 부동산 시장 침체로 공급이 워낙 부족했던 탓이다.
하지만 지금은 부동산 시장이 살아나면서 또다시 분양 물량이 쏟아지고 있다. 지금 분양된 아파트들이 시장에 공급될 때쯤이면 또다시 가격이 하락할 수 있다고 전망했다.
부동산 침체기와 상승기의 투자법은 달라야 한다. 정 변호사는 “부동산 경기 침체기엔 수익형 부동산 투자로 월세 수익를 내는 게 맞지만 지금 같은 상승장은 단기 시세 차익을 목표로 하는 게 낫다”며 “부동산 투자의 목적을 달리 해야한다”고 강조했다.
다만 부동산 경기가 탄탄한 상승장으로 진입하려면 실거주수요가 아닌,투자수요가 따라 붙어야 하는데 여전히 실물경기회복은 더딘 상황이다. 이 때문에 빚을 내서 무리하게 투자하는 것은 위험하다고 당부했다.
