[압구정PB의 재테크 톡]주택연금으로 은퇴자금 마련하기

[이충한 SC제일은행 압구정센터 부장] 얼마전 근로자들이 은퇴 후 국민연금에 퇴직연금까지 받아도 수급액이 일할 때 받는 소득의 28%에 그친다는 분석결과가 나왔다. 은퇴 후 필요한 적정 소득은 은퇴 전 소득의 70% 정도라고 한다. 가령 은퇴 전 직장인 부부의 월 수입이 500만원이었다면 은퇴 후 매달 350만원을 받을 수 있어야 하는데 국민연금과 퇴직연금으로 28%인 140만원을 충당하고 모자라는 210만원은 개인연금과 보유 금융자산에서 충당해야 한다는 결과가 나온다. 하지만 집값이 워낙 비싸 가계자산의 대부분이 부동산인 우리 노년층들이 금융자산 만으로 이를 충당하기란 쉽지 않다. 필자는 이때 최우선적으로 활용할 수 있는 제도가 주택연금제도라고 생각한다. 보유주택을 담보로 사망 또는 주택 매도시까지 노후 필요자금을 연금형태로 지급받는 주택연금 즉 역모기지 제도는 중요한 노후소득보장대안으로 적극 고려할 만 하다.

그러면 주택연금으로 얼마나 받을 수 있을까? 현재 70세 기준으로 종신지급방식 정액형의 경우러라면 주택가격 1억원당 306천원씩 수령가능하다. 즉 3억원이면 919천원, 6억원이면 1,838원, 9억원이면 2,757천원의 연금을 매월 수령할 수 있다. 주택연금은 일반 주택담보대출과는 달리 연금에 대한 이자를 당장 갚는 것이 아니라 사망 후에 정산한다. 연금과 이자가 얼마가 되든지, 수령자가 오래 살아 집값보다 주택연금을 더 많이 받아도, 초과로 받은 금액을 상환할 필요 없이 해당 주택에서 평생을 거주할 수 있다. 가입요건은 부부 중 1명이 만 60세 이상이면 되고 부부기준 9억원 이하 주택 소유자이면 가능하다. 다주택자도 가능하나 보유 주택의 합산 가격이 9억원 이하일 경우만 가능하고 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택을 파는 조건으로 가능하다. 주택연금은 가입 당시 집갑을 기준으로 연금액이 결정되기 때문에 집값이 폭락하더라도 지급받던 금액을 동일하게 수령할 수 있다. 이를 위해 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급한다. 가입자 또는 배우자가 해당 주택에 실제 거주해야 되며 전세 또는 월세로 주고 있으면 신청이 불가능하다. 단 순수월세로 거주주택 일부만 세입자에 임대하는 방식은 가능하다. 주거용 오피스텔은 현행 ‘주택법’상 주택에 포함되지 않아 현재는 주택연금 대상에서 제외되나 주택연금의 수혜 대상자를 늘리기 위해 현재 국회에 포함시키는 법 개정안이 발의되어 있다. 주택담보대출이 있어도 주택연금을 받을 수 있는데 목돈을 한번에 찾아 쓸 수 있는 주택금융공사의 일시인출금 제도를 활용해 기존 주택담보대출을 먼저 갚으면 된다. 주택연금은 공적연금, 사적연금 수급과는 무관하게 받을 수 있다. 주택을 담보로 한 대출이지 소득이 아니기 때문이다. 주택연금을 이용하다가 이사를 갈 수도 있으며 이사를 가는 경우 신규주택으로 담보주택을 변경해 주면 된다. 다만 신규 주택이 기존 주택보다 비싸다면 월지급액이 늘어나고 싸다면 지급액이 하락한다. 주택연금을 받더라도 대상 주택의 소유권은 가입자에게 그대로 유지되기에 주택의 사용과 처분은 자유롭게 결정할 수 있다. 주택연금을 수령하다가 가입자가 중도에 사망하게 된다면 배우자가 연금을 이어받을 수 있고 배우자가 없거나 그러길 원치 않는다면 그동안 수령한 대출금과 이자를 상환하면 된다. 주택을 처분해서 상환하면 잔존가치는 상속되고 여윳돈으로 상환하면 해당주택을 상속받을 수 있다.

주택연금의 가장 큰 장점은 살고 있는 집을 활용해서 은퇴 후 부족한 정기 소득의 상당부분을 보충할 수 있으면서도 주거가 안정적으로 확보된다는 점이다. 또 일반종신연금상품은 일단 연금개시가 되면 해지가 불가능하지만 주택연금은 중간에 이미 받은 연금액과 이자를 포함해서 상환하면 취소도 가능하다. 재산세를 감면 받을 수도 있고 민간이 운영하는 제도가 아니기에 운용수수료 등이 들지 않는다는 장점도 더불어 갖고 있다.