[오은석의 부동산재테크]아파트를 사서는 안 되는 타이밍

[오은석 북극성부동산재테크 대표] 아파트를 사야 하는 타이밍이 있는 것처럼 아파트를 사서는 안 되는 타이밍도 있다. 거품이 끼어 높은 호가가 형성됐을 때 매수를 하거나 매수한 아파트를 추후 매도할 때 가격 하락의 가능성이 큰 시기인데도 불구하고 매도 시장 상황을 정확하게 판단하지 못하고 매수하는 경우다. 그럼 구체적으로 어떤 타이밍에서 아파트를 사서는 안 되는지 살펴보자.

첫째, 개발·교통 등 호재가 발표된 직후 개발이나 교통 등 호재가 발표된 직후에는 가격 상승에 대한 기대감으로 매물을 걷어 들이고 호가를 올린다. 과거 GTX 개통 발표 때에도 예정 역 인근에 매물은 순식간에 자취를 감추고 호가가 몇천씩 상승하는 모습을 보였다. 최근 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합 개발 발표 때는 일주일 사이에 호가가 1억~2억원이 상승하는 등 급등세를 나타냈다.

가격이 상승하는데 아파트를 사서는 안 되는 타이밍이라니? 대부분 개발이나 교통 호재는 완공하는 데까지 매우 오랜 시간이 걸린다. 박 시장이 발표한 여용지역 통합 개발은 완공할 때까지 족히 20년 이상 걸릴 수 있는 대형 장기 프로젝트다. 호재가 발표된 이후 완공 때까지 장시간이 소요되는 만큼 그 사이에 여러 가지 변수로 인해 가격 등락이 반드시 이어진다. 호재 발표 초기에 가격이 급등하는 것은 수요의 증가보다는 공급의 감소가 빨라서다. 집주인들이 매물을 빠르게 회수하고 일부는 호가를 경쟁적으로 붙이면서 시장에 내놓기 시작하는 것이다.

문제는 수요가 어떻게 반응하느냐다. 매수세가 증가하고 호가 중심의 아파트가 거래되기 시작하면 가격은 수직상승을 하는 반면, 매수세가 증가하지 않고 거래도 되지 않으면 시간이 지날수록 호가는 점점 힘을 잃고 가격은 조정된다.

발표 초기에 매수를 하는 것은 가장 높은 가격에 아파트를 매입하는 것이다. 발표에 따른 추가 상승분을 기대하고 말이다. 그러나 예상과 달리 거래가 증가하지 않으면 가격의 꼭지에 매입한 사람들은 가격 하락의 고통에서 매일 악몽에 시달릴 것이다.

그럼 어떻게 해야 할까? 발표 나기 전에 호재의 대상이 되는 아파트를 매입했으면 모를까 발표 직후에는 아파트를 매입하지 말고 시장을 관망해야 한다. 처음에는 호가가 오르다가 더이상 매수세가 증가하지 않으면 그때부터 호가가 조정을 받기 시작하며 호재 지역의 매수 타이밍을 잡기 위해서는 이때부터 모니터링을 해야 한다. 그래야 안정적이면서 리스크 없이 호재 지역의 아파트를 매입할 수 있다.

둘째, 매년 입주물량이 증가하는 시기 공급물량을 구체적으로 세분화해보면 인허가물량, 분양물량, 입주물량으로 구분할 수 있다.

중고아파트 시장에 가장 많은 영향을 주는 것은 단연 입주물량이다. 지역별로 보면 입주물량이 급격하게 증가하는 시기가 있다. 특히 구도심보다 택지개발지구로 조성되어 대량 입주가 예정된 지역의 경우 폭풍 전야 같은 느낌을 받는다.

매매거래량보다는 전세거래량이 증가하고 전셋값이 상승하면서 전세가율도 높아지기 시작한다. 입주 시점에 맞춰 전세에서 나와 새집으로 갈아타려는 수요의 움직임이다. 일시적으로 전세 품귀 현상이 발생하는 지역도 있다. 부동산 시장을 정확하게 진단하지 못하고 전셋값이 높아 매매가격과 얼마 차이가 나지 않는다고 무턱대고 갭 투자를 했다가는 낭패를 볼 수 있다.

입주 시점에 전세수요가 빠져나가면 전셋값이 하락할 것이고, 전세물량이 증가해 전세를 맞추기 쉽지 않게 되면 전세보다는 매도를 선택하는 집주인들이 증가할 것이다. 결국 물량의 증가는 매매가격도 전셋값도 하락하게 돼 매도한다고 해도 손실을 볼 수 있다.

소액 투자금 등 매수조건이 아무리 좋은 지역이라도 대규모의 입주물량이 예정된 지역이라면 아파트 매수에 신중해야 한다.

아파트를 사서는 안 되는 타이밍만 잘 지나고 나면 그 이후에는 매수해야 하는 타이밍이 도래하게 돼 있다. 동일한 아파트를 매입했더라도 언제 매수하고 언제 매도했느냐에 따라서 양도 차익은 천차만별이다.

조바심을 버리고 적절한 매수·매도 타이밍을 결정하기 위해 꾸준한 모니터링을 하는 것만이 리스크를 줄일 수 있는 가장 빠른 지름길인 것을 잊어서는 안 된다.

▶ 오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며, 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.