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빌딩중개법인 ‘빌사남’에 따르면 이 씨는 지난 2014년 10월 논현동에 있튼 대지면적 238.9㎡에 연면적 156.14㎡ 규모의 지상 2층짜리 건물을 사들였다. 당시 주변에 비슷한 건물 시세가 3.3㎡당 5000만원이었지만 이씨는 이보다 저렴한 3.3㎡당 4500만원에 매입했다.
이 건물은 1종 일반주거지역에 속해 용적률이 150%에 불과한 데다 경사면에 위치해 평지에 비해 통행이 불편하다는 단점이 있었다. 다만 지하철 7호선과 분당선 환승역인 ‘강남구청역’에서 걸어서 2분 거리에 있는 초역세권 입지라는 장점을 갖췄다.
경사면이라는 리스크와 낮은 용적률의 제약에도 이 씨의 건물은 당시 33억원에서 현재 최고 55억원까지 껑충 뛰었다. 경사면에 접해 있는 층이 건축법상 ‘지하층’으로 인정받을 수 있다면 지하층은 신축시 건폐율과 용적률 산정에서 제외한다는 점을 잘 활용해 1개 층을 더 갖게 된 덕택이다.
경사면 빌딩의 ‘숨은 보석’으로 불리는 지하층은 요건을 잘 따져봐야 한다. 현행 건축법에는 지하층을 ‘건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상’이라고 명시하고 있다. 쉽게 말해 해당 층의 높이 절반 이상이 땅 아래에만 있다면 지하층이 된다는 말이다.
이 씨의 건물은 이 같은 요건을 갖추고 있어 기존 지상 2층짜리 건물을 허물고 지하 1층에 지상 4층짜리로 재건축했다. 이를 통해 연면적(건축물 바닥면적의 합계)이 기존 156.14㎡에서 465.37㎡로 크게 늘었다. 육안상으론 5층짜리 건물로 보인다.
신진선 빌사남 대리는 “건축물대장에는 지상 4층으로 돼 있지만, 지하층이 도로변에 노출돼 있으면 육안상으론 지상층으로 보여 사실상 5층으로 인정된다”며 “이 씨의 건물은 기존 건물을 허물고 신축을 하면서 맨 아래층을 지하로 인정받아 사실상 1개 층을 더 얻게 된 셈”이라고 설명했다.
특히 지하층은 건물을 신축할 때 용도지역에 따라 적용되는 건폐율과 용적률 산정에서 모두 제외된다. 신 대리는 “지하층은 건폐율의 영향도 받지 않기 때문에 대지면적의 80% 정도까지 면적을 확보할 수 있다”며 “건물에서 임대료가 높은 1층 면적이 증가하는 효과가 있어 전체 임대수익도 1.5배는 더 높일 수 있는 장점이 있다”고 말했다.
경사면 빌딩을 활용해 투자에 성공한 연예인은 또 있다. 걸그룹 SES 멤버인 가수 유진(본명 김유진)도 지난 2015년 서울 강남구 청담동에서 비탈길에 있는 4층짜리 건물을 23억 5000만원에 매입해 현재 재건축을 진행하고 있다. 이 건물도 경사면에 위치해 신축 시 1개 층을 더 얻는 효과가 있을 것으로 예상된다.
다만 경사면에 있는 모든 빌딩이 지하층 혜택을 누릴 수 있는 건 아니어서 투자에 주의가 필요하다. 신 대리는 “토지의 생긴 모양과 경사도가 제각각이기 때문에 노출된 정도와 형태에 따라 지하층으로 인정되는 정도가 달라 육안상으로는 구분이 어려울 수 있다”며 “경사면 빌딩 투자는 해당 필지의 용도지역을 알아야 하고, 기존에 지하로 인정받았는지 등도 추가로 확인해야 한다”고 당부했다.
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