분양현장엔 사람 몰리는데, 아파트 시장은 왜 썰렁하지?

△9·1 대책이후 호가 상승세였던 아파트 시장이 최근 들어 주춤한 모습을 보이고 있다. 반면 새 아파트 선호현상 속에 분양시장은 여전히 분위기가 좋은 편이다. 서울 송파구 잠실동에 위치한 한 중개업소 앞에서 동네 주민이 아파트 시세표를 살펴보고 있다. <사진=뉴시스>

[이데일리 정수영·양희동 기자] “재건축 물량 요즘 어떻냐구요? 반짝 상승세로 끝나는 분위기예요. 추가분담금 부담이 집값 상승 기대감을 누른 거죠.”(서울 강남구 개포동 J공인 관계자)

”없어서 못 팝니다. 작년 같으면 분양해봐야 안 되니 거들 떠도 안봤을 사업장인데, 지금은 사업할 땅이 없어서 못할 정도예요.“(주택전문 건설업체 홍보임원)

9·1대책 이후 부동산 시장에 양극화 현상이 뚜렷하다. 주택 수요자들이 이미 지어진 아파트가 아닌 아직 착공도 안된 새 아파트 분양으로 몰리고 있다. 이로 인해 분양시장은 호황을 누리는 반면 기존 아파트인 재고시장은 울상이다.

강남권 재건축 아파트도 반짝 호가(집주인이 부르는 가격) 상승에 그쳤을 뿐 다시 제자리걸음이다. 반면 9·1대책 이후 전셋값은 집값보다 더 올라 서민들의 주거부담만 커진 격이 됐다.

실제로 부동산114에 따르면 9·1 대책 이후 약 7주간 서울지역 아파트 매매 변동률은 0.69%로 소폭 상승했다. 같은 기간 전셋값은 0.90%로 매맷값보다 더 올랐다. 대책발표 이후 시장 활성화에 대한 기대감이 호가 및 전셋값 상승을 이끈 반면 실제 시세는 거의 오르지 않은 것이다.

◇분양시장 웃고 vs 재고시장 울고

그나마 분양시장은 아직까지 뜨겁다. 특히 강남권 분양물량은 대부분 1순위 마감하는 등 청약 대박 행렬을 이어가고 있다. 부동산114 조사 결과를 보면 올해 강남 3구(강남·서초·송파)의 청약경쟁률은 평균 23.6대 1을 기록하고 있다. 위례신도시의 경우 분양권에 웃돈이 3억원까지 붙는 등 광풍까지 불고 있다. 지방도 마찬가지다. 상반기만 해도 공급과잉으로 새 아파트 소화율이 미진했던 세종시는 하반기 들어 예상을 뒤엎고 높은 청약률로 마감행진을 이어가고 있다.

반면 재고시장은 좀처럼 살아나지 않고 있다. 9월 주택매매 거래량은 지난해 같은 기간에 비해 51%나 증가한 것으로 나타났지만 이는 9·1 대책에 따른 반짝 상승효과에 불과하다. 또 지난해 취득세 한시감면 이후 거래절벽 현상이 나타난 데 따른 기저효과가 작용한 것으로 풀이된다.

아파트 가격도 마찬가지다. 오르던 호가는 거래로 이어지지 못하고 다시 내리는 추세다. 오래된 아파트 일수록 집값은 더 떨어지고 있다. 부동산 114가 서울지역 입주 5년 이하 ‘새 아파트’와 10년 이상 ‘헌 아파트’의 3.3㎡당 가격차를 분석한 결과 서울 강북권에서는 3.3㎡당 500만원이 넘는 격차가 벌어지는 것으로 나타났다. 새 아파트의 3.3㎡당 가격은 1743만원으로, 헌 아파트(1227만원)보다 42%(516만원) 더 비쌌다.

성북구 종암동의 경우 입주 5년 차인 래미안세레니티 전용 84㎡가 4억8000만원이지만, 16년 차인 SK아파트는 같은 크기인데도 3억5000만원으로 차이가 크다. 성북구 종암동 S공인 관계자는 “10년 더 된 아파트는 올라봐야 조금 오르고 말지만, 입주 얼마 안된 아파트는 찾는 수요가 많아 아무래도 가격 오름폭이 더 크다”고 설명했다.

◇기존 아파트, 왜 외면받나?

오래된 아파트가 최근 찬밥 신세로 전락한 것은 우선 재건축 시장에 대한 기대감이 적기 때문이다. 재건축·재개발 등 도시재정비 사업은 보통 10년 이상 소요된다. 1990년대 중반 이후 지어진 아파트들은 대부분 용적률이 높아 사업성도 적은 편이다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “정부가 9·1 대책을 통해 재건축 연한을 단축하기로 했지만, 지은지 20년이 채 안된 아파트들은 용적률 등을 고려할 때 재건축 가능성이 거의 없다”며 “당연히 기대감이 줄면서 집값도 안 오르는 것”이라고 설명했다.

새 아파트 분양가가 낮아지는 것도 기존 아파트에는 악재다. 보통 신규 분양물량의 분양가가 높으면 주변 아파트 시세까지 끌어 올리는 효과가 나타난다. 반면 분양가가 낮으면 주변 시세도 덩달아 내려간다. 예전 보금자리주택지구 내 공공아파트가 저렴한 가격에 공급돼 주변 아파트 가격이 대폭 하락했던 것이 대표적인 사례다.

아파트 시장이 실수요 위주로 재편된 것도 이유 중 하나다. 임대든 매매든 실수요자들은 대부분 새 아파트를 선호하다 보니 분양시장으로 수요가 몰리고 있다. 9·1대책 이후 높았던 기대감이 다시 줄어드는 것도 이유다. 함영진 부동산114 리서치세터장은 “주택시장의 선호현상이 전체적으로 바뀌고 있는 것으로 봐야 한다”며 “특히 기존 주택시장 가격 상승에 대한 기대감이 줄면서 전세 수요가 쉽게 매매로 돌아서지 않는 것”이라고 분석했다 .