서울 오피스 '가뭄'…공평15·16지구 2026년 완공시 '단비'될까

[이데일리 김성수 기자] 서울 오피스시장이 만성적 ‘공급가뭄’을 겪는 가운데 종로구 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발사업이 진행되고 있다.

오는 2026년 사업이 끝나서 연면적 4만평 이상 빌딩 들어서면 서울 도심권역 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다.

◇ 도심권역 공실률 3%대…공급, 대부분 2027년 이후

17일 부동산업계에 따르면 오는 2026년 7월 서울시 종로구 인사동 87번지(공평 15·16지구) 일원 9263㎡에는 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.

(자료=서울시, 업계)

이 사업은 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발로 진행된다. 시행사는 공평십오십육피에프브이(공평15·16PFV), 시공사는 현대엔지니어링이다. 작년 11월 17일 공사를 시작했으며 오는 2026년 7월 29일 완공 예정이다. 지하 1층에는 국내 최대 규모의 유적 전시관이 들어선다.

서울시 정비계획 변경안에 따르면 시행사는 매장문화재를 전면 보전하는 유적 전시관을 조성해 기부채납한다. 기부채납 면적은 총 연면적 기준 7273.21㎡ 규모다.

이에 서울시는 전시시설 공공 기여에 따른 인센티브로 높이, 용적률 규제를 완화했다. 그 결과 당초 지하 8층~지상 17층(높이 70m, 용적률 803%)으로 예정됐던 건물이 지하 8층~지상 25층(높이 104m, 용적률 1052%)으로 높아졌다.

해당 건물이 완공되면 서울 도심지역 오피스시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 서울 도심권역(CBD) 오피스시장 평균 공실률은 올해 2분기 기준 3.1%로, 전분기보다 0.5%포인트(p) 상승했다.

도심권역 주요 임차인들이 빌딩 리모델링 때문에 이동하면서 공실률이 올랐지만, 여전히 자연공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률) 5%를 밑돈다. 신규 오피스가 대규모로 공급될 시점도 대부분 오는 2027년 이후다.

향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △봉래구역 제1지구(메리츠화재 서울사옥) △을지로 2가 △세운구역 △을지파이낸스센터(EFC) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 등이 있다.

서울 중심권역(CBD)에 공급될 A급 오피스들 (자료=컬리어스 자료 캡처)

이 중 내년 3월 완공 예정인 메리츠화재 서울사옥 등을 제외하면 대부분 완공 시점이 2027년 이후거나 미정이다. 서소문구역 제10지구와 서소문구역 제11·12지구는 사업시행인가를 받은 상태로, 착공 전까지 재개발 사업의 인허가 절차가 남아 있다.

서울역-서대문 1·2구역 제1지구는 철거를 진행 중이며, 을지파이낸스센터(EFC)는 아직 매매 본계약이 체결되지 않았다.

컬리어스는 “앞으로 서울역 인근과 서소문 11·12지구, 삼성타운 개발, JB금융지주의 사옥건립 계획으로 프라임 오피스가 공급되는 대규모 오피스 타운이 형성될 예정”이라며 “하지만 오는 2027년 완공을 목표로 하고 있어 당분간 오피스 임대차 시장은 안정될 것”이라고 내다봤다.

이어 “서울시가 도시 재개발을 지원하기 위해 다양한 규제 완화 정책을 실시하면 오피스 개발 시장에도 영향을 끼칠 것”이라며 “개발속도가 정체됐던 을지로 3가와 세운지구 도시 정비 재개발이 재개될 것”이라고 분석했다.

◇ 총 8300억 한도 PF대출…내년 10월 26일 만기 도래

공평십오십육피에프브이의 주요 주주는 △인사자산관리(보통주 지분율 36.6%) △비얄프로퍼티(보통주 30.7%) △제이와이디앤아이(보통주 13.2%) △메리츠증권(보통주 9.8%, 1우선주 50%) △메리츠화재해상보험(보통주 5.9%, 1우선주 30%) △메리츠캐피탈(보통주 3.9%, 1우선주 20%) △신한투자증권(구 신한금융투자, 2우선주 100%)이다.

(자료=감사보고서)

1우선주식과 2우선주식은 의결권 없는 참가적, 누적적 배당우선주식이다. 각 우선주의 배당률을 보면 △1우선주식 연 6% △2우선주식 연 8%다.

공평십오십육피에프브이는 이 사업을 위해 총 8300억원 한도의 대출을 받았다. 이 중 작년 말 기준 6150억원을 빌린 상태다.

각 트랜치별로 작년 말 실행된 대출금 액수는 △트랜치A-1 4296억원(연 이자율 3.4%) △트랜치A-2 372억원(연 이자율 4.0%) △트랜치B 963억원(연 이자율 5.6%) △트랜치C 519억원(연 이자율 8.0%)이다. 만기는 내년 10월 26일로 동일하다.

회사는 프로젝트금융대출 관련해서 회사 소유 부동산을 우리자산신탁(수탁자)에 신탁하고 있다. 이 부동산 담보신탁계약에 의해 우리자산신탁은 우선수익자(채권자)에게 수익권증서를 작성해서 교부했다.

우선수익권자는 순위별로 △공동 1순위 한화생명, 삼성화재, 흥국생명, 푸본현대생명, 신한라이프생명(구 신한생명), 신한은행, 신한카드, 중국공상은행, KDB생명, 한국증권금융, 에이블공평제일차 △2순위 한국증권금융, 신한은행(이든자산운용) △3순위 신한은행, 한국증권금융 △4순위 신한투자증권(구 신한금융투자) △5순위 현대엔지니어링이다.

(자료=감사보고서)

이 중 특수목적회사(SPC) 에이블공평제일차가 200억원 한도로 발행한 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 내년 10월 26일 만기가 돌아온다.

에이블공평제일차는 공평십오십육피에프브이에 대출을 실행하기 위해 지난 2020년 6월 26일 200억원 한도의 1회차 ABSTB를 발행했다. 이후 해당 유동화증권을 계속 차환발행하고 있다.

KB증권은 이 거래의 주관회사, 자산관리자를 맡고 있으며 교보증권은 업무수탁자를 맡고 있다. 기초자산의 신용위험은 KB증권의 사모사채 인수확약으로 통제한다.

KB증권은 대출채권의 기한이익상실 등으로 사모사채 발행사유가 발생한 경우, 에이블공평제일차가 발행하는 사모사채를 인수하고 사모사채 인수대금을 에이블공평제일차의 수납관리계좌에 납입해야 한다.