제이알투자운용은 연내 매각 완료를 목표로 삼고 있다. 현재 잠재 매수자는 이 건물을 호텔로 유지하려는 곳과 인수 후 다른 용도로 개발하려는 곳으로 크게 2종류로 나뉜다.
◇ 제이알종로PFV, 오피스 개발→매각으로 선회
31일 금융투자업계에 따르면 서울 종로구 견지동 65-1번지 ‘아벤트리 호텔 종로’에 대한 매각이 진행 중이다. 이 건물은 서울지하철 1호선 종각역과 3호선 안국역에서 각각 걸어서 5분, 8분 걸리는 ‘더블역세권’ 입지다.
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제이알종로PFV가 이 부동산 전체를 인수하는 매매계약을 체결한 시점은 지난 2021년 11월 30일이다. 당시 매각자는 코리아밸류그로쓰호텔제4호기업구조조정부동산투자회사였으며, 총 매매대금은 487억원이었다.
양측은 작년 1월 14일 매매대금 정산 및 소유권이전 절차를 완료했다. 그런데 1년여가 지난 지금은 코로나19 방역조치 완화로 숙박업이 다시 활기를 띄고 있다. 반면 이자비용, 원자재 가격 상승과 부동산 경기 침체로 개발 여건은 악화됐다.
이에 제이알종로PFV 대주주 측은 이 호텔을 오피스로 개발하는 대신 매각하는 게 낫겠다고 판단했다. 현재 사업장은 폐업 상태지만 건물을 철거하지는 않았다. 매수자가 다시 허가를 받으면 호텔 영업을 지속할 수 있다.
매각은 ‘투 트랙’으로 진행되고 있다. 제이알투자운용이 10곳 이하 잠재 매수자들과 개별적으로 협상을 진행 중이다. 또한 BNK투자증권도 선·중순위 채권자의 동의를 받고 매각 작업을 위임받아 잠재 매수자들과 접촉하고 있다.
BNK투자증권은 제이알종로PFV가 개발사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 일으켰던 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 유동화 거래의 주관회사다.
다만 매매계약은 제이알투자운용과 진행해야 한다. BNK투자증권이 매수자를 더 빨리 찾아낼 경우 이를 제이알투자운용에 연결해주는 구조다. 제이알투자운용은 연내 매각을 완료하는 것을 목표로 삼고 있다.
◇ 선·중순위, 10월까지 연장…후순위, 이자유예
제이알종로PFV는 당초 이 호텔을 개발하기 위해 대주들로부터 총 520억원 한도 대출을 받았다. 해당 대출은 지난 14일 만기 도래했다. 이 중 선순위(트랜치A 430억원), 중순위(트랜치B 50억원) 채권은 만기가 오는 10월 14일로 3개월 연장됐다.
반면 후순위(트랜치C 40억원) 채권은 연장되지 않았고, 매각 시점까지 이자 지급이 유예됐다. 매각이 완료된 후 이자지급을 하면 된다는 뜻이다. 후순위 채권자는 특수목적회사(SPC) 로이케이종로다.
SPC 로이케이종로는 작년 1월 14일 제이알종로PFV에 원금 40억원 대출을 실행했고, 이 대출채권을 기초자산으로 같은 날 PF 자산유동화 단기사채(ABSTB)를 발행했다.
또한 로이케이종로는 유동화증권의 상환능력을 높이기 위해 BNK투자증권과 ‘사모사채 인수확약’을 맺었다. 이 대출채권의 기한이익이 상실된 경우(대출만기일에 대출채권이 전액 상환되지 않은 경우 포함) 로이케이종로가 발행하는 사모사채를 BNK투자증권이 40억원 한도 내에서 인수하기로 약정한 것.
종전 대출만기일은 대출실행일로부터 1년 후인 지난 1월 14일이었다. 이후 제이알종로PFV는 지난 1월 로이케이종로를 비롯한 대주단과 대출약정을 변경해서 이자율·이자기간 등을 변경했고, 대출만기일을 지난달 14일로 6개월 연장했다. 로이케이종로가 빌려준 대출 40억원도 만기가 동일하게 연장됐다.
로이케이종로가 발행한 유동화증권(PF ABSTB)의 만기는 기초자산인 대출채권과 동일하게 지난 14일이었다. 다만 대출연장이 되지 않아 유동화증권 차환발행은 되지 않고 있다.
금융투자업계 관계자는 “후순위 채권은 연장되지 않았다”며 “연장할 수 있었지만 매각하는 게 낫다고 판단해서 다수의 매수자들과 협의 중”이라고 말했다.
이어 “지금 사업자보다 재무구조가 좋은 사업자들이 잠재 매수자로 들어와 있다”며 “잠재 매수자는 크게 2종류로 나뉘는데, 현재 용도 그대로 호텔로 운영하려는 곳과 인수 후 다른 용도로 개발하려는 곳이 있다”고 말했다.
