소액 투자 가능한 모아타운…투자 전 옥석 가리기 필수[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발 투자에서 가장 큰 실패는 입주권을 받지 못하는 것이다. 흔히 재개발 구역의 주택 등을 매수하면 조합원 입주권을 취득할 수 있다고 생각하지만 재개발 분양자격이 상당히 까다롭게 규정돼 있어 잘 살펴야 한다.

서울 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)

재개발 투자의 목적은 재개발 사업으로 지어지는 새 아파트를 싼값에 분양받기 위해서다. 단순히 재개발 구역의 낡고 오래된 주택을 취득하기 위한 것이 아니다. 문제는 재개발 분양자격에 관한 사항이 투기 수요를 억제하고자 빈번하게 개정되다 보니 이제는 법률전문가조차도 재개발 분양자격을 쉽게 판단하기 어려운 상황에 이르렀다. 여기에 최근 모아타운이나 신통기획, 공공재개발 등 개발방식이 다양해지고 사업지별로 분양자격 인정요건이 다르다 보니 투자자로서는 더욱 혼란스러울 수밖에 없다.

특히 최근 투자 수요가 몰리는 곳은 모아타운이다. 비교적 소액으로도 투자할 수 있어서다. 모아타운은 소규모 사업지를 여러 개 ‘모아서’ 개발하도록 하는 방식으로 사업수익성을 높여 소규모 사업지의 개발을 돕는 제도다. 여기에 지하주차장을 연결해 공사비 등을 절감하거나 층수, 용적률 등 규제를 완화하는 등의 인센티브도 적극적으로 부여하고 있다.

모아타운은 기본적으로 소규모 사업에 해당해 자칫 잘못하면 비용이 급증할 수 있다. 사업수익성이 쉽게 악화할 수 있어 사업 자체가 무산될 위험이 크다. 또 개발구역 내 토지등소유자 30% 이상만 동의하면 모아타운 추진을 할 수 있어 우후죽순 늘어나는 것도 문제다. 모아타운을 추진하는 주체는 주로 원주민보다 해당 지역에서 이득을 볼 외지인이 많다. 실제 사업수익성이나 건축계획 등을 따져봤을 때 개발사업이 불가능해도 해당 지역의 투자를 유도하기 위해 마치 모아타운이 활발히 추진되는 것처럼 ‘선전전’을 펼치기도 한다.

이런 이유에서라도 모아타운 투자는 신중해야 한다. 물론 추진 사업지 중에서도 투자 가치가 훌륭한 곳이 있다. 그런데 그 비율이 10곳 중 1~2곳 정도에 불과한 것으로 파악된다. 또 해당 사업지의 사업수익성이 좋더라도 매물별로 투자 가치가 달라질 수 있어 투자 가치 분석을 사전에 꼼꼼히 따져야 한다. 성공하면 적은 투자금으로 큰 투자수익을 얻을 수 있지만 투자 전 반드시 옥석 가리기는 필수다.

김예림 변호사