[아파트 돋보기]단지 내 편의시설 관리 비용 절감 방법은?②

서울시 송파구의 한 아파트 단지 지하 주차장(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

현행 공동주택관리법 체계를 보면 부대·복리시설의 관리비용을 징수하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫째, 해당 부대·복리시설을 일반적인 공유부분으로 인식, 다시 말해 입주민이면 누구나 사용할 수 있는 시설로 보아 전체 입주민에게 관리비 명목으로 지분비율에 따라 부과(공동주택관리법 시행령 제23조 제1항에 근거)하는 방법입니다. 둘째, 해당 시설물의 이용자에게만 이용료 명목으로 이용량에 따라 요금을 별도로 부과·징수(공동주택관리법시행령 제23조 제4항에 근거)하는 방법입니다.

어떤 시설은 어떻게 관리한다는 일률적인 구분 기준이 있다기 보다는 관리규약 등으로 입주민이 자율적으로 정하여 운영하도록 하고 있습니다. 일반적으로는 계단실이나 복도와 같이 일상적인 청소나 조명 등 최소한의 유지관리 비용이 드는 경우에는 관리비로 인식하여 관리규약상의 세대별 부담액 산정방법에 따라 필요비용을 부담하게 합니다. 반면에 체육시설, 게스트하우스와 같이 이용자의 안전관리 필요와 일상적인 집기정리 필요, 온오프방식의 조명 조작 가능, 출입의 통제 가능 시설 등이 가능한 경우에는 주민공동이용시설로 보아 이용료로 별도 부과하는 경우가 많습니다.

두 가지 방식이 혼재한 경우도 있습니다. 차량 1대까지는 무료로, 그리고 2대 이상 등록 시부터 유료로 운영되는 주차장이 그러한 경우라 할 수 있습니다. 또한, 일상적 이용은 무료, 전출입이나 실내 공사 시에는 별도 이용료가 부과되는 승강기 등도 마찬가지입니다.

하지만 우리가 무료라고 알고 있는 것도 자세히 들여다보면 관리를 위해 필요한 비용을 별도로 징수하지 않는다는 것을 의미할 뿐 실제로는 매월 징수되는 관리비로 관리가 된다는 것을 의미합니다. 또한, 별도로 이용료를 징수하는 경우에는 시설물의 추가적 사용에 따른 비용 발생분을 해당 이용자에게만 별도로 징수한다는 것입니다.

우리가 무료라고 생각하는 것은 결국 관리비의 형태로 이용 여부와 관계없이 전세대원이 비용을 일정 기준(보통은 ‘주택공급면적’ 기준)에 따라 부담한다는 것을 뜻합니다, 별도 이용료를 부과·징수한다는 것은 해당 시설의 이용자들이 해당 비용을 부담하게 한다는 것을 의미합니다.

어떤 방법이 더 바람직한지에 대해서는 입장에 따라 달라질 수 있습니다. 수익자부담의 원칙과 시설물의 이용에 따라 추가적 비용이 발생한다는 점과 이용 여부에 관계없이 공급면적을 기준으로 관리비용을 징수하게 되면 무임승차의 문제도 발생하게 된다는 점을 고려한다면 이용자에게 일정 부분 비용을 부담토록 하는 것이 보다 합리적일 수 있습니다.

즉, 계단실이나 복도처럼 사용에 통제 또는 관리가 되지 않는 부분이나 주민의 복리 증진을 위하여 필요한 부분, 출입이나 이용 제한이 불가능한 곳이나 경로당이나 어린이놀이시설 같이 주거복지와 관계된 시설의 경우에는 통상적인 관리비로 처리해 이용 여부에 관계없이 관리비용을 부담하는 것이 바람직할 수도 있습니다. 그러나 출입 등 이용통제가 가능하고 이용 빈도나 사용 여부가 개인별로 확연히 차이가 나는 운동시설이나 도서실, 게스트하우스 등의 복리시설과 (지하)주차장 같은 부대시설은 추가적인 이용료를 징수하여 관리하는 것이 더 합리적일 수 있습니다.

또 실제 그렇게 구분하여 관리하는 것이 관리현장의 일반적인 관리방법이라는 것이 대한주택관리사협회의 설명입니다. 한 아파트에 거주한다는 이유로 내게 필요 없는 시설, 내가 사용하지 않는 시설을 타인이 사용에 따라 추가적으로 발생하는 운영비용까지 부담하도록 하는 것은 분명 합리적인 관리방법이라 할 수 없을 테니까요.

이렇게 이용자에게서 별도로 징수한 이용료는 관리규약에 따라 잡수입(관리외수익)으로 인식하여 회계기간 내에 일상적인 공용부분의 관리비와 같이 처리되다가 관리규약상의 처리기준에 따라 공동체활성화를 위한 지원금이나 관리비차감 형태로 입주민에게 환급합니다.

그런데, 협회에 따르면 이러한 수익의 처리방법은 2가지 측면에서 공동주택관리법 시행령의 이용료 부과 규정을 100% 충족시킬 수가 없고 수익자부담원칙에도 맞지 않는 부분이 있어 개선이 필요하다고 합니다. 왜 그럴까요? 좀 더 자세한 사항은 다음 주(5월11일)에 살펴보겠습니다.