분양가 16억 생숙 月수익내역보니…“헉 이렇게나?”

[이데일리 강신우 기자] 생활형숙박시설의 성공투자는 ‘위탁운영사’에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 업력과 전문성을 갖춘 위탁운영사는 공실(空室)에 따른 리스크를 줄이고 투자 수익을 극대화하는 다양한 위탁 상품을 개발해 수분양자들에게 최상의 만족을 제공하고 있다.

8일 분양업계에 따르면 생활형숙박시설은 현행법상 숙박업만 할 수 있기 때문에 위탁운영사의 역할이 필수적이다. 대부분의 생활형숙박시설 시행사들은 저마다 우수한 위탁운영사를 내세워 분양 홍보를 하는 배경이다.

◇위탁운영사 정산서 살펴보니

이데일리는 위탁운영사의 역할을 들여다보고 국내 1위(규모 기준) 위탁운영사인 핸디즈의 상품을 비교, 생활형숙박시설을 통한 수익 극대화 방법을 알아봤다.

위탁운영사는 개별 수분양자들과 위탁계약을 맺는다. 이후 객실 운영을 위한 집기 구매대행이나 청소, 세탁 등의 호텔 서비스를 제공한다. 이 과정에서 운영사는 투숙객에게 받은 투숙료에서 일정 수수료를 제한 나머지를 수분양자들에게 정산한다.

상품은 2가지다. 단장기 투숙객을 구분없이 유치하고 월 수익 극대화에 초점을 맞춘 수익중심형과 1개월이상 1년미만 장기투숙객을 받아 안정적인 수익을 얻는 데 집중하는 장기안정형이 있다.

[이데일리 이미나 기자]

수익중심형의 수익정산방식은 투숙료(매출)에서 청소비와 세탁비, 소모품비, 관리비 등 수수료 30%를 뺀 순수익의 70%를 수분양자에게 정산한다. 마케팅과 운영사 인건비 등을 수수료에 포함해 도덕적해이 발생 가능성을 사전에 차단한 것이 특징이다.

실제 수익은 얼마나 될까. 수도권의 16억1000만원짜리 A생활형숙박시설(300호실 규모)을 분양받은 A씨의 사례를 보면 A씨는 지난 달(영업일수 31일·전체객실 평균가동률 68.9%) 542만8000원의 월 수익을 얻었다.

정산서를 들여다보니 A시설 총 객실의 평균 가동률은 68.9%다. 객실 10곳 중 7곳에 투숙객이 들어왔다. 한 달간 총 매출액은 25억6101만3000원이다. 운영비용은 6억8261만1000원으로 매출액의 26.65%다. 운영비는 건물관리비와 청소 및 세탁비, 소모품비가 포함된 것으로 청소 및 세탁비가 차지하는 비용이 3억1180만1162원으로 가장 많았다.

매출이익은 18억7840만2000원. 위탁운영 수수료(매출이익의 30%·5억6352만600원)를 빼니 순이익 13억1488만1400원이 남았다. 여기서 A씨의 정산금은 위탁가구 총 분양가에서 A씨 지분에 순이익을 곱한 금액으로 542만8000원이다. 이 금액을 매월 1년간 받는다면 연 수익률은 4.04%다. 예금은행 평균 저축성 수신금리가 7월 기준 0.97%에 불과한 점과 비교하면 약 4.2배가량 높은 수익을 기대할 수 있다.

위탁상품 비교.(자료=핸디즈)

다만 이 정산서는 8월 휴가철 극성수기에 해당하는 기간의 집계치이고, 코로나19 방역수칙 강화로 시설 전체 가동률 최대 비율을 75%로 맞춰야 하는 법정 지시사항이 반영됐다.

수익중심형은 핸디즈가 에어비앤비·야놀자·아고다, 기업고객 등 다채널을 통해 객실을 판매하고 단·장기 투숙객을 전 호실에서 받은 후 분양가에 따라 수익률을 배분하는 방식이어서 개별 공실 걱정을 덜고 고(高) 수익을 기대할 수 있는 장점이 있다. 다만 매월 수익 변동 가능성이 있다.

장기안정형은 장기투숙객이 머무르는 동안 매월 월세처럼 고정 투숙료를 받기 때문에 안정적인 수익이 발생하지만 수익중심형 대비 기대 수익률이 낮다. 핸디즈 측은 장기안정형의 예상수익률은 주변 오피스텔 등 유사상품의 월임대료와 비교해 20~30% 더 많은 수익을 낼 수 있다고 설명한다. 다만 장기투숙객 계약시 법정 중개수수료(0.9%)를 수분양자가 내야하고 관리비 내 계약 ㎡당 100원의 관리수수료를 별도로 장기투숙객이 납부해야 한다.

◇운영사 꼼꼼히 분석해 비교·평가해야

생활형숙박시설은 위탁운영사에 따라 임대수익의 편차가 있을 수 있기 때문에 사전에 여러 운영사를 꼼꼼히 비교 평가해야 한다고 조언한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “위탁운영사를 고를 땐 확정적인 고수익을 보장한다거나 구체적인 정산서 등 운영실적을 투명하게 공개하지 않는 회사는 주의해야 한다”며 “현재 해당 업체가 어떤 레지던스를 위탁운영하고 있는지 등도 살펴보면 도움이 될 것”이라고 했다.

(사진=뉴시스 제공)

입지나 교통호재가 있는 중·대형 평형대 상품은 아파트와 비슷한 시세차익도 기대해볼 만하다.

경기도 남양주 별내동에 있는 별내역아이파크스위트(전용 74㎡·2021년2월 준공)는 현재 호가 9억5000만원대에 매물이 나와 있다. 분양가 4억4000만원 대비 웃돈이 5억1000만원 붙었다. 인근 힐스테이트별내스테이원(전용84㎡·2021년8월 준공)은 분양가가 5억1940만원이지만 웃돈이 5억5000만원이나 붙었다.

별내동 B공인중개사사무소 대표는 “주변에 대규모 생활형숙박시설이나 아파트 단지가 더 생기고 지하철8호선도 들어올 예정이어서 미래 입지 가치가 시세에 선반영됐다”고 말했다.

다만 비인기지역이나 초소형 원룸 평형대는 선호도가 다소 떨어지는 편이다. 부산의 A시설은 전용면적 21㎡ 기준으로 웃돈없이 빨리 매도하려는 일명 ‘무피급매’ 매물이 쌓인 상태다. 인천의 H시설은 47㎡ 기준 2억1000만원대로 분양가 대비 1000만원이나 싼 매물도 나와 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “생활형숙박시설은 임대수익 목적의 운용이 필요하기 때문에 업무지구나 관광지역 등 입지적 장점을 갖춰야 대기수요의 전매거래가 있을 수 있다”며 “비선호 지역에 있으면서 초소형 평형대의 물건은 수요층이 오피스텔이나 원룸과 겹치기 때문에 큰 시세차익을 기대하기는 어려워 보인다”고 했다.