"8월 전세대란?...전세계약 '이렇게' 하면 된다"[복덕방 기자들]

[이데일리 김나리 기자] 임대차 2법 도입 2년을 맞아 올해 8월 그동안 묶였던 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올린 전세 물건들이 쏟아질 것이란 전망이 나오고 있다.

이 가운데 최근 일부 지역을 중심으로 집값이 주춤하는 현상이 나타나면서 신규 전월세 계약 시점에 맞춰 보증금을 제때 돌려받지 못할까봐 걱정하는 세입자들이 늘고 있다. 이와 동시에 세입자가 예정된 계약일정에 맞춰 집을 비워주지 않을까봐 우려하는 집주인들도 나오고 있다.

22일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 부동산 전문 김예림 법무법인 덕수 변호사를 만나 임대차 계약과 관련해 임대인·임차인이 유의해야 할 점들을 살펴봤다.

“임차인, 전세사기·깡통전세 주의보”

김 변호사는 먼저 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 “계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받은 후 부동산 점유를 유지해야 한다”며 “만약 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 집주인에게 집을 완전히 인도해선 안된다. 꼭 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령을 신청해 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 갖춰야 한다”고 설명했다.

신규 계약을 체결할 때 ‘전세사기’를 당하지 않으러면 계약 전 △부동산 등기부등본상 소유자 △계약서상 소유자와 임대인이 일치하는지 여부 △계약 체결 당사자가 소유주인지 여부 등을 확인해야 한다고 조언했다. 김 변호사는 “대리인이 나왔을 때는 위임장을 확인한 뒤 임대인과 직접 통화 정도는 해보는 것이 좋다”며 “부동산이 신탁된 경우에는 채무관계를 파악하기 어렵기 때문에 신탁 등기를 떼어보는 등 특별히 주의해야 한다”고 말했다.

전월세 보증금을 떼일 우려가 높은 ‘깡통전세(매매가격보다 전세가격이 높은 집)’를 피해 가기 위해서는 근저당 설정 여부를 살펴보는 것은 물론 시세 대비 전세가격이 70%를 넘어서는지를 파악해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 “근저당이 과도하게 설정돼 있으면 추후 집이 경매로 넘어가게 됐을 때 보증금 일부는 최우선으로 변제받을 수 있으나 나머지는 채무 순위가 밀리면서 돌려받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다”고 했다.

또한 다가구 주택에 대해서는 “일반 빌라처럼 보이더라도 세대별로 등기가 된 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 등기상 단독주택이기 때문에 권리관계를 다 파악하기 힘들다”며 “단순히 등기상 채무만 확인하지 말고 임대인에게 전입세대 열람원 등을 요청해 임대차 계약 현황과 보증금 총액을 정확히 알아볼 필요가 있다”고 당부했다.

“임대인, ‘제소 전 화해’ 결정문 검토 필요”

임대인의 경우 원활한 임대차 계약 종료를 위해서는 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’ 등을 감안해 법적으로 정해진 기간 내 세입자에게 나가달라는 통보를 하는 것이 중요하다고 설명했다. 김 변호사는 “일정 기간 내 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 명시적으로 하지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 같은 조건으로 계약이 다시 갱신된다”며 “임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 계약갱신청구권을 사용하면 실거주 등 특별한 사유가 없이는 거절할 수 없어 유의해야 한다”고 말했다.

이어 “임차인이 처음에는 특정 시점에 명도를 해주겠다고 했다가 뒤늦게 입장을 바꾸는 경우 소송으로 가면 굉장히 시간이 많이 걸린다”며 “이를 대비해 신규 임대차 계약을 체결할 때 아예 ‘제소 전 화해’ 결정문을 받아두면 비용이 조금 들더라도 임차인이 임대차 종료 시점에 명도를 안 할 때 바로 강제집행할 수 있다”고 조언했다.