[똑똑한 부동산] '조합 해체 초강수' 재건축 초과이익 환수제가 뭐기에

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 얼마 전 서울 강남구 압구정동 한 재건축 단지에서 ‘조합을 해체하겠다’는 파격적인 의사를 밝혔다. 그렇게 원하던 재건축을 갑자기 왜 안 한다고 하는 걸까?

한강 변에서 바라본 압구정 재건축 단지 모습. (사진=뉴시스)

바로 재건축 초과이익 환수제 때문이다. 재건축 초과이익 환수제는 쉽게 말해 준공 당시의 집값과 추진위원회 설립 당시 집값을 비교해 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3000만원을 초과하면 최대 그 50%까지 부담금으로 내도록 한 제도다. 재건축 추진위원회 설립 시점이 준공 시점으로부터 10년을 초과하면, 준공 시점으로부터 10년 전 집값을 기점으로 한다.

2019년 헌법재판소에서는 재건축 초과이익 환수제가 합헌이라고 결정했다. 그 때부터 재건축 단지들에 본격적으로 그에 따른 부담금이 부과되기 시작했다. 2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지가 적용 대상이 됐다.

재건축 초과이익환수제가 적용되는 단지들은 많게는 조합원 1인당 수억원에 달하는 부담금을 포함해 관리처분계획을 수립해야 하는 부담이 생겼다. 조합원 1인당 부담금이 수억원 이상 늘어날 땐 수익성 악화로 사업 자체가 무산될 가능성도 있다. 최근 국토교통부에서 일부 재건축 단지에 대해 시뮬레이션을 돌린 결과, 강남의 한 재건축 단지는 조합원 1인당 7억원을 재건축 부담금으로 부담해야 하는 것으로 나오기도 했다. 이런 이유로 현재 상당수 재건축 단지들은 관리처분계획을 수립하지 못한 채 사실상 답보상태에 머물러 있게 된 것이다.

이런 이유 때문에 이웃 단지라고 하더라도 재건축 초과이익 환수제가 적용되는지에 따라 매매가격이 천차만별이다. 대표적으로 서울 서초구 반포 1·2·4주구와 반포 3주구다. 두 단지는 사실상 하나의 단지로 묶여 재건축이 된다고 봐도 될 정도로 인접해 있다. 그런데 반포 1·2·4주구의 경우에는 2017년 12월 31일 이전에 관리처분인가를 신청해서 재건축 초과이익 환수제 적용을 가까스로 피했지만 반포 3주구는 그러지 못했다. 이 때문에 시장에선 반포 1·2·4주구 입주권이 3주구 입주권보다 공급면적 3.3㎡당 2000만원 정도 비싸게 거래된다.

현재 재건축 초과이익환수제를 피하지 못한 단지들은 그 부담금을 어떻게 줄일 것인가를 고심하고 있다. 아직 사업 초기단게인 경우에는 최대한 추진위원회의 설립을 미루는 경우가 많다. 최근 몇 년 사이 집값이 가파르게 상승했고 정부에서 공시지가 현실화(공시지가와 시세 간 차이를 줄이는 것)까지 시작하면서 추진위원회 설립을 최대한 늦출수록 준공 당시 집값과의 차액이 줄어 재건축 부담금을 줄일 수 있다.

최근 압구정의 한 재건축 단지에서 조합을 해체하겠다는 이유로 이런 맥락에서 볼 수 있다. 어차피 쉽게 진행되지 못할 바에는 아예 기존 조합을 해산하고 추진위원회 설립을 다시 해서 재건축 부담금이라도 줄이겠다는 계산이다. 또, 최근 재건축 아파트 평당 공사비의 증액과 커뮤니티 시설을 강화도 재건축 부담금의 증가에서 그 이유를 찾을 수 있다. 재건축 부담금으로 내느니 아파트라도 고급으로 짓겠다는 조합원들의 의지가 반영된 것이다.

재건축 초과이익 환수제 부활로 재건축 사업은 상당히 침체될 수밖에 없을 것으로 보인다. 다만, 언제나 그랬듯이 재건축 단지들도 또 다른 활로를 모색하기 위해 분주해질 것이다.