[똑똑한 부동산]다운 계약 했다간 더 손해본다

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 실제 부동산 거래를 하다보면 간혹 다운계약 또는 업계약 제안을 받을 때가 있다. 다운계약이란 실제 매매대금보다 계약서상 매매대금을 낮춰 적는 경우를 말하고, 업계약이란 반대로 실제 매매대금을 계약서상 매매대금보다 높여 적는 경우를 말한다. 둘다 실제 매매대금과 계약서상 매매대금을 달리 기재한다는 공통점이 있다.

다운계약은 보통 세금을 줄일 목적으로 많이 이루어진다. 매매대금을 실거래가보다 낮춰 신고하면, 매도인 입장에서는 양도소득세를, 매수인 입장에서는 취득세를 줄이게 되는 혜택이 있다. 반면 업계약은 대출한도를 늘리기 위한 목적으로 이루어지는 경우가 대부분이다. 대출은 매매대금의 일정 비율 내에서만 받을 수 있기 때문에 업계약을 체결하면, 아무래도 대출금액이 실제 매매대금을 기준으로 한 때보다 높아지게 된다.

[이데일리 노진환 기자] 부동산, 아파트

그런데 이런 계약은 모두 불법이다. 자칫하면 다운계약이나 업계약으로 혜택을 입은 금액보다 훨씬 더 큰 손실을 입을 수 있다. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면, 거래 당사자는 계약을 체결하고 그 실제 거래가격을 계약체결일로부터 30일 내에 신고하도록 돼있다. 이때 이를 위반하여 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고하면, 취득가액의 5% 내에서 과태료가 부과될 수 있고, 납부하지 않은 세금은 추징될 뿐만 아니라 그에 대한 가산세까지 납부해야 한다.

더 무서운 것은 바로 비과세 혜택 배제다. 보통 1세대 1주택에 대해서는 2년 거주 내지 보유 요건을 갖추면 양도소득세를 비과세한다. 그런데 만약 다운계약이나 업계약을 체결한 것이 발각되면, 매도자와 매수자는 이런 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 매도자의 경우에는 기존 주택에 대한 양도소득세 비과세를, 매수자의 경우에는 양수한 주택에 대한 양도소득세 비과세를 받지 못하게 되는 엄청난 패널티가 부과된다.

그렇다면, 다운계약·업계약으로 체결된 매매계약의 효력은 어떻게 될까? 이 경우 당사자간 체결된 매매계약은 여전히 유효하다는 것이 법원의 입장이다. 즉, 불법인 계약이지만, 당사자간에는 그에 따라 이행할 의무가 있다는 것이다.

실무에서 다운계약과 유사하게 통용되는 방법이 매수인이 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 방식으로 매매계약을 체결하는 것이다. 다운계약과 유사하지만, 이 경우엔 불법이 아니다. 다만, 이때에도 매도인은 매수인이 대신 부담한 매도자의 양도소득세를 양도가액에 포함하여 신고하여야 한다. 이를 누락하면, 역시 불법이다.

다운계약과 업계약, 잘못하면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다.