李 "보유세 강화하되 '퇴로' 열어야"…양도세 무한 감면은 손질 시사

[이데일리 최정희 김은경 이다원 기자] 서울·경기를 중심으로 집값, 전셋값, 월셋값이 동반 상승하는 ‘트리플 강세’를 보이고 있다. 주택 공급은 멀었고, 대출 규제 강화도 한계가 있다. 이에 이 정부의 부동산 정책 2탄은 보유세 강화 등 세제개편에 집중될 전망이다. 이재명 대통령은 23일 열린 부동산 대토론회에서 “보유세를 어느 정도로 부담시킬 것인지, 고가 주택은 얼마이고, 이들의 실효세율은 얼마나 적정한지 등 새롭게 제도가 설계돼야 하는데 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다”며 “보유세를 강화하는 대신 퇴로도 열어줘야 하는데 어떤 방식이 좋을까를 고민해야 한다”고 밝혔다.

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보유세는 강화 공감…양도세는 의견 분분

이날 토론회에선 보유세를 강화해야 한다는 의견들이 다수였다. 남기업 토지+자유연구소 소장은 “보유세는 ‘몸에 좋은 쓴 약’”이라며 “(종합부동산세 뿐만 아니라) 보편적으로 보유세를 강화할 필요가 있다”고 밝혔다. 현재 1세대 1주택자는 15년 이상 보유할 경우 최대 50%가 공제되는데 이러한 1주택자에 대한 공제(만 70세 이상이면 최대 80% 공제)로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 극대화된 만큼 이를 폐지해야 한다고 제안했다.

정세은 충남대 경제학과 교수도 “문재인 정부 초기 다주택자 규제를 강화하면서 1주택자나 등록임대사업자에 대한 과세를 약화했던 것이 큰 구멍이 됐다”며 “실거주한다고 세금을 깎아주고 보유세를 강화한다고 양도소득세를 낮춰주는 식의 방식이 돼선 안 된다”고 말했다.

이에 이 대통령은 “1주택자를 존중하고 보호하고 거주용이냐 투기용이냐를 구분하지 않다보니, 작은 구멍 하나로 엄청난 일이 벌어졌다”며 “그래서 초고가 주택에 대해선 추가 보유세를 부과하자고 하는 것”이라고 설명했다. 정부는 30억~50억원을 두고 초고가 주택 기준을 검토하고 있다. 다만 이 대통령은 “시가 30억원이 초고가 주택이라고 하는데 과세표준으로 따지면 15억원인데 이를 중과세한다고 하면 엄청난 조세 저항이 벌어질 수 있다”고 말했다.

초고가 주택의 보유세를 올린다고 한들 지금의 집값 상승세를 잡을 수 있겠냐는 회의적인 시각도 있었다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “최근 서울 집값은 신혼부부들이 15억원 이하 중저가 아파트를 많이 사면서 오른 것인데 초고가 아파트 보유세를 올린다고 집값이 안정될지 의문”이라고 지적했다. 이어 “20년 전에 아파트를 5억원에 사서 재건축을 통해 40억, 50억원으로 오른 경우 보유세를 감당 못해 이들이 삶의 터전에서 밀려나는 게 옳은 것인가”라며 “미국처럼 취득가액을 기준으로 보유세를 내는 것이 맞다”고 덧붙였다.

양도세를 둘러싼 의견도 갈렸다. 김 소장은 “보유세 부담으로 집을 팔려고 해도 양도세가 높으면 매물이 나오기 어렵다”며 “서울 주택을 처분하고 지방 미분양 주택을 하거나 장기간 금융계좌에 넣어두는 경우 양도세를 감면하는 방안이 필요하다. 10년, 20년 임대료를 안 올린 경우에도 감면 혜택을 줘야 한다”고 주장했다.

반면 이광수 광수네복덕방 대표는 “1세대 1주택자에 대한 양도세 감면(주택 매도가액 12억원까지 비과세)을 생애 1회로 제한하자”며 “세금 부담 없이 이사를 다니며 양도차익을 실현하는 경우가 많다”고 고 밝혔다. 이 대통령은 보유세를 강화하면서 매물 잠김에 대비해 퇴로를 열어둬야 한다고 밝혔지만 “양도세 감면 혜택을 무한대로 주는 것은 문제가 있다”고 밝혔다. 이어 “횟수를 제한하든, 첫 회는 많이 감면해주고 두 번째는 좀 덜 해주든지, 총액으로 제한할 필요가 있다”고 덧붙였다.

다만 오종현 한국조세재정연구원 조세연구본부장은 “양도세 감면 혜택은 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 제도”라며 “투기 우려에 이를 제한하다보면 오히려 선량한 사람들이 피해를 볼 수 있다”고 밝혔다.

그 대신 “양도세나 종부세 모두 1주택자 장기보유(거주)특별공제를 통해 최대 80%까지 공제(양도세는 양도차익, 종부세는 종부세액에서 공제)되는데 이에 한도를 두는 것이 더 바람직하다”고 말했다.

대출 규제 강화하되…핀셋 완화 필요

이 대통령은 기존 주택담보대출자가 대출 만기를 연장할 때 새로 도입된 대출 규제가 적용되고 있는지를 점검할 필요가 있다고 밝혔다. 올해 초 다주택자에 대해선 수도권·규제지역에 대출이 불허됨을 고려해 만기 연장 자체가 허용되지 않았다. 그러나 현재 1주택자에 대해선 별도의 규정이 없는 상황이다.

이광수 대표가 “기존 대출자에 대해서도 대출 규제가 적용돼야 공정하다, 무주택자나 청년 등 신규 대출자만 규제를 적용받는데 기존 대출자들은 대출을 많이 받아 집을 사서 집값이 엄청 올랐음에도 규제가 없다”고 지적하면서 나온 얘기다.

이 대통령은 “사업자 대출도 대출 목적에서 벗어나면 대출금을 회수하거나 패널티를 주지만 검사가 제대로 되고 있는지 의문”이라며 “주택을 담보로 무제한으로 대출을 받을 수 있도록 하는 것은 재고해봐야 한다”고 말했다.

다만 대통령은 무차별적인 주택 대출 규제에 대한 핀셋 조정이 필요하다고 밝혔다. 이주비 대출 규제로 재개발·재건축이 제대로 추진되지 않는다는 지적이 다수 제기되자 이 대통령은 “이주비 대출을 신축 주택을 담보로 바꿔주는 것을 검토하고 있다”고 밝혔다. 기존 주택이 철거되고 이주 과정에서 이주비가 필요한데 서울 전체가 규제지역으로 지정되면서 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어 임차주택을 얻는 데 어려움이 컸으나 신축 주택을 담보로 하면 담보 가치가 올라가 이주비 대출 규모가 늘어날 수 있다.

지방의 대출 규제 차등 적용 필요성도 제기됐다. 제주에서 공인중개사로 일하는 안동성 씨는 이날 “지방도 수도권과 똑같이 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되다보니 LTV 70%가 적용되더라도 제주시 평균 임금으론 살 만한 집을 사기가 어렵다”며 “지방의 DSR규제를 풀어달라”고 호소했다. 이에 이 대통령은 “일리있는 지적”이라며 “일반적인 규제, 대책을 만들면 틈새가 많이 생긴다. 핀셋형으로 상황에 맞춰 정책을 세분화할 필요가 있다”고 밝혔다.