李 "전세대출, 집값 상승 주범"…DSR 규제 힘 받나

[이데일리 김국배 기자] 이재명 대통령이 전세대출을 집값 상승의 주요 원인으로 지목하면서 금융당국이 검토해온 전세대출 규제가 다시 탄력을 받을지 주목된다. 그동안 시장 충격과 실수요자 부담을 이유로 속도를 내지 못했던 전세대출 보증 축소, 비거주 1주택자 대출 제한, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등 추가 규제 방안이 수면 위로 떠오르는 분위기다.

이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)

이 대통령은 지난 8일 취임 1주년 기자간담회에서 “(과거) 전세대출을 많이 해준 것이 집값 상승의 주요 원인”이라고 말했다. 전세 매물 감소에 대해선 “전세는 대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금은 사라져 가는 추세”라며 “정상화 과정”이라고 언급했다.

대통령이 직접 전세대출을 부동산 가격 상승의 원인으로 지목한 것은 이례적이다. 시장에서는 정부가 예고한 부동산 종합대책에 세제뿐 아니라 금융 규제가 함께 포함될 가능성에 주목하고 있다. 이 대통령은 이날 “세제·금융·규제·공급을 한꺼번에 정리하겠다”고 밝혀 금융 규제 강화 가능성을 열어뒀다.

우선 가장 현실적인 카드로는 전세대출 보증 비율 축소가 꼽힌다. 전세대출을 받을 때는 통상 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증 기관으로부터 보증을 받아야 한다. 금융당국은 지난해 6·27 대책의 일환으로 보증기관이 부담하는 비율을 90%에서 80%로 낮춘 뒤 최근 70%까지 추가 하향하는 방안을 검토해왔다. 전세대출이 사실상 정부 보증에 기반해 공급되면서 시장 가격 상승을 부추겼다는 문제의식이 깔려있다.

비거주 1주택자를 대상으로 전세대출 보증을 제한하는 방안도 다시 거론된다. 다만 부모 봉양, 직장 이동, 질병 등 불가피한 사유까지 규제하지 않도록 예외 기준을 정교하게 설계하는 것이 관건이다. 앞서 이억원 금융위원장도 지난달 기자간담회에서 “투기적 목적을 어떻게 정의하고 걸러낼지 계속 논의 중”이라고 밝힌 바 있다.

DSR 규제 대상이 되는 전세대출 범위를 확대할 지 여부도 관심이 쏠린다. 앞서 금융당국은 지난해 10·15 대책을 통해 1주택자가 수도권·규제 지역에서 받은 전세대출의 이자 상환분을 DSR 적용 대상에 포함시켰다. 여기에 더해 무주택자라도 고액 전세대출일 경우 이자 상환분을 DSR 적용 대상에 포함시키거나, 총액 1억원 이하 소액 대출도 규제에 포함하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 예금은행의 전세자금대출 잔액은 지난해 말 기준 166조5570억원으로 집계됐다. 2015년 말 25조2676억원과 비교하면 10년 새 6배 이상 늘어난 규모다.

다만 금융당국은 규제 필요성에는 공감하면서도 신중한 입장을 보이고 있다. 금융당국 관계자는 “(전세대출 DSR 등은) 가야 할 방향은 맞지만 당장 실행 계획은 없다”고 선을 그었다.

전문가들은 전세대출 규제가 집값 안정에 일부 효과를 낼 수 있지만 실수요자의 주거비 부담이 커질 가능성도 함께 고려해야 한다고 지적한다. 전세 공급 감소와 월세 전환이 가속화될 경우 청년층과 무주택자의 주거 부담이 확대될 수 있어서다. 김대종 세종대 경영학과 교수는 “전세대출이 갭투자의 자금줄 역할을 하며 집값을 자극해온 측면이 있는 것은 사실”이라면서도 “서민의 주거 안정이라는 본질을 해치지 않도록 투기적 비거주 1주택자의 고액 전세대출 등은 정밀 타격하되, 실수요 무주택자와 청년층에게는 예외를 두는 세심한 ‘핀셋 규제’와 연착륙 대책이 병행돼야 한다”고 제언했다.