이에 더해 양도소득세 소득공제와 종합부동산세 세액공제는 ‘무한대’에서 한도 설정으로 바뀌어, 고가 주택을 보유해 온 1주택자들의 세 부담이 대폭 늘어날 전망이다. ‘살지 않는 비싼 집’을 보유한 비거주 1주택자, 다주택자 등 세부담 감당이 어려운 이들은 가능한 빠른 시일 내에 집을 팔라는 강력한 신호다.
◇거주에만 최대 80% 양도세 소득공제…10억까지만
재정경제부는 3일 부동산세제 강화를 골자로 한 올해 세제개편안을 발표했다.
현행 제도상 1가구 1주택자는 주택을 보유한 기간과 거주한 기간에 따라 각각 최대 40%(연 4%)씩 양도차익의 최대 80%까지 장특공제 혜택을 받아왔다. 그러나 정부는 보유 공제율이 단계적으로 축소해 2029년부터는 ‘거주 기간’만 평가해 최대 80% 공제를 적용하는 방식으로 개편할 방침이다.
유예기간인 내년엔 현행대로 유지하되 2028년엔 1주택자의 경우 ‘거주’ 연 6%, ‘보유’ 연 2%로 조정하고 2029년부터는 거주만 따져 연 최대 8%의 혜택을 준다. 장기보유특별공제는 2028년이면 장기거주소득공제로 이름도 바뀐다.
이에 따라 아무리 오랫동안 주택을 소유했더라도 실제 거주하지 않았다면 양도세 감면 혜택을 전혀 받을 수 없게 되는 수순이다. 고가주택을 갭투자로 사들여 전세를 놓고 있는 집주인들이 해당한다.
다주택의 경우 3년 이상 보유하면 연 2%(최대 30%) 공제 혜택을 줘왔지만 거주기간에 따라 연 2%(최대 30%)로 바뀐다. 다만 조정대상지역 내 주택을 팔 때엔 거주공제도 적용 받을 수 없다.
장기거주소득공제의 한도도 신설된다. 2028년엔 최대 20억원, 2029년이면 10억원까지만 공제 가능하다.
실제 시뮬레이션을 해보면 장특공제 개편으로 양도세 차이는 현격하게 벌어진다. ‘양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 2년 거주 및 10년 보유’ 조건의 1주택자 사례를 살펴보면, 제도가 현행대로 유지되는 내년에는 6억원을 공제받아 양도세 2억 3600만원만 내면 되지만 2028년에 매도하면 공제액 4억원, 양도세 3억 2000만원이 된다. 2029년이면 공제액이 2억원으로 3분의 1토막이 나 양도세는 4억 500만원으로 뛴다.
초고가 주택의 경우 부담 증가폭이 더욱 크다. ‘양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주 및 10년 보유’ 사례를 적용할 경우, 내년 매도 시 33억 6000만원을 공제받아 양도세 3억 1600만원을 내면 되지만, 2029년이면 최대한도인 10억원까지만 공제받아 양도세가 13억 7300만원까지 늘어난다.
◇시가 20억부터 종부세…15년 이상 거주해야 최대 공제혜택
종부세 과세 대상 및 부과 기준도 대폭 조정된다. 먼저 정부는 거주용 1주택자에 한해 종부세 기본공제 금액을 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향 조정해 종부세 부담을 지우지 않기로 했다. 과세 대상은 시가 20억원 이상(전국 공동주택 상위 2.3% 수준)이다.
종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율 역시 단계적으로 상향한다. 거주용 1주택은 내년부터 70%로 오르고, 다주택자는 2027년 70%, 2028년 80%까지 단계적으로 올린다. 종부세 세율 체계 또한 2028년부터는 주택 수가 아닌 합산 가액 기준으로 일원화된다. 과세표준 6억~12억원 구간부터 1.0%에서 1.3%로 인상되는 등 세율이 높아진다. 과표 12억~25억원인 1주택은 현재 1.3% 세율을 적용하지만 내년엔 1.5%, 2028년엔 2.0%로 오른다. 과표 94억원 초과 주택은 현행 2.7%에서 2년 뒤 5.0%까지 세율을 조정한다.
직전 연도 대비 세금이 급증하는 것을 막아주던 세부담 상한선은 현행 150%에서 200%로 끌어올린다. 아무리 집값이 올라도 보유세 증가분이 전년 대비 최대 1.5배로 묶여있었지만, 앞으로는 2배까지 늘어날 수 있다는 의미다.
특히 그동안 연령 및 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세금을 깎아주던 1주택자 종부세 세액공제 혜택도 손질한다. 내년엔 ‘보유’에도 기존의 절반 수준 공제를 주지만, 2028년부터는 15년 이상 거주해야만 최대 50%의 공제혜택을 준다.
정부는 고가 주택 보유자에 대한 과도한 공제를 막기 위해 종부세 세액공제 한도를 단계적으로 축소해 2027년엔 800만원, 2028년엔 600만원으로 캡(Cap)을 씌우기로 했다.
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