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31일 한국은행의 소비자동향조사 결과를 분석한 결과 금리수준전망 소비자동향지수(CSI)는 지난해 12월부터 올해 8월까지 9개월 연속 기준선인 100을 웃돌았다. 같은 기간 주택가격전망CSI가 100 아래로 내려간 것은 올해 3월 ‘한 차례’에 불과했다.
금리수준전망CSI가 100을 넘으면 6개월 뒤 금리가 현재보다 상승할 것으로 예상하는 가구가 하락을 전망하는 가구보다 많다는 의미다. 주택가격전망CSI는 1년 뒤 집값이 현재보다 오를 것으로 보는 가구가 내릴 것으로 보는 가구보다 많으면 100을 웃돈다.
금리수준전망CSI는 지난해 12월 102에서 올해 1월 104, 2월 105, 3월 109, 4월 115로 꾸준히 상승했다. 5월에는 114로 소폭 낮아졌지만 6월 126으로 12포인트 급등한 뒤 7월 126, 8월 125로 높은 수준을 유지했다. 지난해 12월과 비교하면 8개월 동안 23포인트 높아졌다.
금리 상승 기대가 커지는 동안에도 집값 상승 전망은 대부분 우세했다. 주택가격전망CSI는 지난해 12월 121에서 올해 1월 124로 상승한 뒤 정부의 공급·세제대책 영향으로 2월 108, 3월 96까지 떨어졌다. 그러나 4월 104로 반등한 데 이어 5월 112, 6월 120, 7월 127로 빠르게 상승했다. 8월에는 125로 2포인트 낮아졌지만 여전히 기준선을 크게 웃돌았다.
특히 금리 상승 기대가 급격히 커진 6월에도 집값 전망은 함께 올랐다. 당시 금리수준전망CSI가 114에서 126으로 12포인트 상승했지만 주택가격전망CSI 역시 112에서 120으로 8포인트 올랐다. 7월에도 금리 전망이 126에 머무는 동안 집값 전망은 127로 7포인트 추가 상승했다.
가계가 금리 상승에 따른 이자 부담보다 수도권 주택 공급 부족과 매매·전세가격 상승, 매물 감소가 집값에 더 큰 영향을 미칠 것으로 판단한 결과로 풀이된다. 정부 대책으로 집값 기대가 일시적으로 꺾였지만 실제 가격과 수급 여건이 뒷받침되지 않자 기대심리가 빠르게 되살아난 것이다.
李 “내년 금리 3.5% 유의”…집값 기대 꺾을까
이 대통령은 전날 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “부동산 투기에 관심을 가진 분들은 언론 기사에 나온 ‘내년 1분기 한은 금리 3.5% 예상’ 부분에 특히 유의해야 한다”고 밝혔다. 이어 주택담보대출 연체와 경매 물건이 늘고 있다며 고금리에 따른 집값 급락 가능성을 거론했다.
현재 연 3.00%인 기준금리가 3.50%까지 오르려면 한은이 0.25%포인트씩 두 차례 추가 인상해야 한다. 한은 금융통화위원들의 향후 6개월 조건부 금리전망에서도 3.25%가 10개로 가장 많았지만 3.50% 전망도 6개 제시됐다. 모건스탠리와 씨티 등 일부 투자은행은 한은이 오는 11월과 내년 2월 기준금리를 추가로 올릴 것으로 전망하고 있다.
관건은 추가 0.50%포인트 인상이 집값 상승 기대를 꺾을 만큼 강한 긴축 효과를 낼 수 있느냐다. 대출금리가 더 오르면 주택 구매력이 약해지고 이자 부담이 커지면서 거래와 가격에는 하방 압력이 가해질 수 있다. 반면 수도권 공급 부족과 전세가격 상승이 이어질 경우 금리 인상만으로 집값 기대를 낮추기 어렵다는 관측도 나온다.
김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “주택가격은 수요와 공급뿐 아니라 금리와 세금, 시중 유동성 등 거시경제 여건의 영향도 크게 받는다”며 “현재처럼 금리를 올리는 상황에서 보유세 부담까지 높아지면 주택 보유의 기대수익이 낮아져 집값 상승 심리를 꺾는 효과가 나타날 수 있다”고 설명했다.
반면 금리 인상의 추가 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 있다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “대출금리가 이미 높은 수준이고 가격대별 대출한도 규제도 적용되고 있어 기준금리 인상이 수도권 아파트 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라며 “서울은 공급 물량이 부족한데다 전월세 비용도 오르고 있어 가격이 큰 폭으로 조정되기는 어려울 수 있다”고 말했다.
