[마켓인]“고금리 장기화…브릿지론 손실 점차 확대”

[이데일리 마켓in 박미경 기자] NICE신용평가가 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대해 규모와 내용 면에서 유의미한 리스크 감축이 이뤄지지 못하고 있다고 평가했다. 위험도가 가장 높은 브릿지론 대부분이 회수가 아닌 만기 연장에 의존하고 있으며, 익스포저(위험 노출액)가 집중돼 있는 증권, 캐피탈, 저축은행 업종은 내년에도 실적 저하 우려가 크다고 전망했다.

(자료=NICE신용평가)

이혁준 NICE신평 상무는 6일 NICE신용평가와 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 공동으로 주최한 ‘전쟁, 그리고 부채의 무게’ 세미나에서 “2022년 하반기 경착륙 위기에 직면했던 부동산 PF는 금융당국의 전방위적 정책 지원에 힘입어 고비를 넘겼다”며 “올해 3월 전 금융권이 참여하는 PF 대주단 협약이 가동되면서 연착륙의 기반이 마련됐다”고 밝혔다.

NICE신평은 브릿지론의 손실이 점차 확대될 것으로 내다봤다. 대다수 브릿지론 사업장들이 만기 연장을 이어갔는데, 이는 기준금리 조기 인하와 부동산 시장 회복을 전제로 한 것이다. 하지만 고금리가 장기화하면서 이러한 기대가 무산됐다는 설명이다.

이 상무는 “이제 브릿지론 관련 토지의 경매 및 공매 확대로 방향 전환이 불가피한 것으로 보고 있다”며 “또 주택담보대출 금리는 기준금리보다 상승폭이 작았고, 그 결과 부동산 시장은 충분히 거품이 빠지지 않은 것으로 보인다”고 했다.

부동산 가격과 분양 가격은 추가 하방 압력이 존재하며, 분양 원가 측면에서 금융 비용과 공사 비용이 급증해 토지 비용을 낮추지 않으면 사업성 확보가 불가능한 상황이다. 금융 비용 증가로 인해 최종 손실 규모가 더 커질 것이며, 이 과정에서 브릿지론을 대출해 준 금융회사는 손실 인식이 불가피하다.

그는 “현재 자산관리공사나 경매 및 공매를 통해 처분되는 브릿지론 토지의 매매 가격은 대출 금액 대비 30~50% 낮은 수준으로 거래된다”며 “따라서 고금리가 장기화될 경우 브릿지론 중 30~50%는 최종 손실로 이어질 것”이라고 전망했다.

그러면서 “이 금액이 일시에 손실로 반영이 되면 경제 시스템은 상당한 충격을 받게 된다”며 “서서히 바람이 빠지는 풍선처럼 사업성이 낮은 브릿지론을 수년에 걸쳐 순차적으로 정리하는 작업이 확대될 것”이라고 덧붙였다.

김대현 S&P 이사도 국내 금융시스템 중에서 가장 우려가 되는 요인으로 부동산 PF를 꼽았다. 특히 증권사와 저축은행의 경우 상업용 부동산 비중이 높아 브릿지론 대출 비중이 높다는 지적이다.

김 이사는 “건설이나 부동산 익스포저 높은 저축은행이나 새마을금고 위주로 신용리스크 크게 나타날 것으로 보인다”며 “다만 어느 정도 완만한 성장 바탕으로 적정 자본력을 유지할 것으로 보인다”고 말했다.

증권업종에 대해서는 다양한 조달 구조를 지닌 대형 증권사 또는 은행계 증권사들의 경우 PF 리스크를 잘 대처해 나갈 수 있는 반면, 중소형 증권사들은 좀 더 어려운 상황에 직면할 가능성이 크다고 밝혔다.

그는 “해외 대체투자의 경우도 미국이나 유럽의 상업용 부동산 시장 상황을 고려했을 때 투자 손실이 계속해서 발생할 수 있다”며 “투자 손실이 지금 당장의 자본을 훼손하기 보다는 향후 실적 압박 요인으로 작용할 것”이라고 답했다.

한편 NICE신평은 금융업권 주요 8개 업종 중 은행, 생명보험, 손해보험, 신용카드의 2024년 신용등급 방향성에 대해 ‘안정적’, 증권, 캐피탈, 부동산 신탁, 저축은행은 ‘부정적’으로 평가했다.

6일 오전 NICE신용평가와 S&P가 여의도 페어몬트 앰배서더 서울에서 ‘전쟁, 그리고 부채의 무게’ 세미나를 공동 주최했다. (사진=박미경 기자)