좌초된 용산의 ‘꿈’…“향후 5년간 사업 재개 장담 못해”

[이데일리 김동욱 기자]단군 이래 최대 사업이라던 용산국제업무개발 사업이 추진 6년 맞에 파국을 맞으면서 주변 부동산 시장에 거센 후폭풍이 예상된다.

대형호재로 급등한 용산 인근 집값이 개발 무산이라는 악재를 만나 폭락사태를 빚을 수 있다는 분석이다. 특히 사업 무산에 따른 후유증을 최소화하고 출자사들이 투자한 1조원을 허공에 날리지 않기 위해서는 어떻게든 사업이 재개돼야 하지만 현실적으로 향후 전망은 상당히 잿빛이다.

▲용산개발사업 조감도

◇사업 재개 방안 없어…“앞으로 5년간 개발 묶일 것”

사업이 다시 재개되기 위해서는 정부가 나서서 중재를 하거나 민간 출자사가 코레일이 제시한 정상화 방안에 동의해야 하는데 이 모두 시간상 너무 촉박해 실현 가능성이 아주 낮다는 분석이다.

용산개발사업 최대 주주인 한국철도공사(코레일)는 늦어도 11일까지 철도정비창(35만6316㎡) 땅값으로 받은 2조4000억원 중 일부인 5409억원을 출자사들에 반환하고 토지 매매계약을 해제할 예정이다. 이어 29일 사업협약 해지를 통보하고 사업이행보증보험 2400억원을 받기 위한 법적 절차를 30일까지 끝낼 방침이다. 코레일은 30일을 넘기면 서울보증보험에 든 보험금 2400억원을 받지 못하기 때문에 민간 출자사들의 요구를 더이상 들어주기 어렵다는 입장이다.

이 때문에 민간출자사들은 정부 중재에 마지막 희망을 걸고 있지만 분위기를 반전시키기엔 역부족이란 분석이다. 코레일이 2400억원을 포기하면서까지 정부의 조정을 기다릴 일은 없기 때문이다. 특히 정부의 중재 자체가 법적 강제성이 없는 데다 조정 역시 발주처의 대승적인 양보에 기댄 측면이 크기 때문에 코레일이 받아들이기도 어렵다.

물론 막판 극적 타결 가능성도 열려 있다. 코레일이 제시한 특별합의서에 민간출자사들이 동의해 특별결의 요건인 동의율 67%를 충족하면 사업이 재개될 수 있다. 현재는 일부 민간 출자사들이 반발해 주주 동의율이 55.7%에 그쳤는데 15.1%의 지분을 보유한 2대 주주 롯데관광개발 등이 이사회 전까지 특별합의서에 동의하면 반전을 기대할 수 있다는 것이다. 그러나 이 역시 실현 가능성은 아주 낮다.

시행사 드림허브프로젝트(PFV) 관계자는 “시간상 너무 촉박하기 때문에 롯데관광개발이 동의하기란 어려울 것”이라며 “사실상 사업이 다시 재개되기 위한 방편이 없다”고 말했다.

코레일 역시 향후 땅을 돌려받지만 사업 동력을 상실한 상태다. 코레일 관계자는 “현재까지 민간출자사로부터 어떤 제안도 받지 못한 상태라 이제와서 사업을 되돌리기란 불가능하다”며 “땅을 돌려받는다 해도 부동산경기 침체로 앞으로 5년 이상 사업을 다시 추진하기란 어려울 것”이라고 말했다.

◇초대형 프로젝트 무산…수도권 시장 직격탄

용산개발사업이 무산되면서 4.1부동산대책으로 살아날 기미를 보이던 수도권 주택시장도 직격탄을 맞았다. 당장 이곳 사업이 무산되면 용산역세권 개발에 속한 서부이촌동 집값이 폭락해 보상을 기대하고 대출을 받은 상당수 주민들의 집이 경매로 넘어갈 가능성이 높다.

집값 하락도 가파르다. 국민은행 통계에 따르면 지난달 용산구는 0.7% 하락해 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했다. 용산개발 영향권 밖인 동부이촌동에 있는 한강맨션 전용면적 89㎡는 10억원대로 1년 전보다 2억원가량 하락했다.

김규정 우리투자증권 부동산 팀장은 “개발호재 무산으로 그동안 오른 집값이 조정을 거치겠지만 그에 따른 여파가 주변으로 확산될 우려가 크다”며 “특히 대규모 공모형 PF 사업 역시 기대감이 떨어져 사업 추진에 어려움을 겪을 수 있다”고 말했다.

■용산 국제업무지구 개발 프로젝트

용산개발사업은 서울시 용산구 약 52만㎡의 부지에 30조5000억원의 사업비를 투입해 업무·상업·주거·문화시설 등을 복합 조성하는 도시개발사업이다. 원래 계획대로라면 2016년 말까지 완공 예정이었지만 최대 주주인 코레일과 출자사간 갈등으로 용산개발사업은 무산됐다.

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