'셔세권' 집값 불장, 옆동네로 번졌다…토허제 ‘풍선효과’

[이데일리 김은경 기자] 정부가 집값 과열을 잡기 위해 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 지 약 두 달이 지났지만 세 지역 모두 규제 이후 단 한 주도 집값이 하락하지 않은 것으로 나타났다. 오히려 그 사이 주변 비규제지역의 상승폭이 커지면서 핀셋 규제가 오히려 집값 상승세를 주변으로 확산시키는 ‘풍선효과’를 낳았다는 지적이다.

경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. 아파트 단지 뒤로 삼성전자 화성캠퍼스 모습이 보인다.(사진=연합뉴스)

14일 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 동탄구 아파트 매매가격은 토지거래허가제(토허제) 시행 직전인 6월 마지막 주 1.46% 상승한 뒤 8월 셋째 주 0.12%까지 상승폭이 크게 둔화했다. 그러나 바로 다음 주인 8월 넷째 주 다시 0.54%로 뛰었고 9월 첫째 주에도 0.22% 올랐다.

기흥구와 구리시도 규제 이후 줄곧 상승세를 유지했다. 기흥구는 8월 넷째 주 0.63%까지 상승폭이 커진 뒤 9월 첫째 주에도 0.33% 올랐다. 구리시는 8월 중순 상승률이 0.16%까지 낮아졌지만 8월 넷째 주 0.28%로 반등한 데 이어 9월 첫째 주에도 0.21% 상승했다.

정부는 지난 6월 30일 동탄구와 기흥구, 구리시의 집값 과열을 차단하기 위해 세 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 추가 지정했다. 투기과열지구·조정대상지역 규제는 7월 1일부터, 토허구역은 같은 달 5일부터 적용됐다.

두 달간의 흐름을 보면 토허제 효과가 없었다고 보기는 어렵다. 특히 규제 전 주간 상승률이 1%를 훌쩍 넘었던 동탄은 규제 이후 상승폭이 빠르게 줄었다. 다만 세 지역 모두 가격이 하락한 주는 없었고 동탄과 기흥에서는 8월 들어 상승폭이 다시 커지는 모습도 나타났다. 규제를 통해 단기 과열을 진정시키는 효과는 있었지만 가격 상승세 자체를 끊지는 못한 것이다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

더 큰 문제는 규제지역의 상승세가 둔화하는 사이 주변 비규제지역 집값이 들썩였다는 점이다. 동탄과 생활권을 공유하는 화성 병점구는 규제 직전인 6월 마지막 주 0.16%였던 상승률이 8월 셋째 주 0.46%까지 커졌다. 같은 기간 동탄의 상승률이 1.46%에서 0.12%로 급격히 낮아진 것과 반대 흐름이다. 병점은 이후 상승폭이 둔화했지만 9월 첫째 주에도 0.20% 올랐다.

수원 권선구의 상승세는 더 두드러졌다. 규제 직전 0.25%였던 상승률이 8월 넷째 주 0.58%까지 확대됐고 9월 첫째 주에도 0.48%를 기록했다. 같은 기간 동탄 상승률(0.22%)의 두 배를 웃도는 수준이다.

구리와 인접한 남양주시 역시 규제 직전 0.16%에서 7월 둘째 주 0.27%로 상승폭이 커졌고 9월 첫째 주에도 0.22% 상승했다. 같은 주 구리시 상승률(0.21%)을 소폭 웃돌았다.

토허구역에서는 주택을 매수하면 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 차단된다. 규제지역 진입 문턱이 높아지면서 상대적으로 규제가 덜한 주변 지역으로 수요가 이동할 유인이 커진 셈이다. 규제 이후 주변 지역 집값 상승폭이 확대되는 흐름이 나타나면서 토허제의 실효성 등 제도 보완 필요성을 둘러싼 논의가 심화할 것으로 예상된다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 “토허제는 당초 도입 목표인 집값 안정을 위해 규제지역 집값 상승을 완화하는 효과가 있는 것으로 나타나고 있다”며 “다만 주변 지역으로 풍선효과가 발생할 수 있는 요인이 있어 일정 부분에서는 제도 보완을 검토할 필요가 있다”고 말했다.