"韓 월세시장 더 커진다"…'돈 냄새' 맡은 큰손들 속속 진출

[이데일리 마켓in 김연지 기자] "전세 계약은 줄고 월세 계약은 늘어나고 있다. 이러한 변화는 글로벌 기관투자자들이 한국의 임대주택 시장에 진출할 기회를 제공할 것이다."

미국계 운용사인 누빈자산운용이 지난해부터 줄곧 내놓았던 전망이다. 이 운용사는 올해 상반기 국내 주거 전문기업과 손잡고 서울의 한 부동산을 인수하며 국내 주거용 부동산 시장에 처음 진출했다. 이 자산을 임대주거시설로 개발해 운영할 예정이다.

대형 운용사는 물론이고 글로벌 연기금까지 한국 임대주택을 새로운 부동산 투자처로 편입하고 있다. 과거 서울의 오피스텔이나 호텔 등 개별 자산을 사들이던 데서 벗어나 최근에는 수천억원 규모의 합작법인과 전용 투자기구를 조성해 복수의 임대주택을 개발·운영하는 방식으로 투자 범위를 넓히고 있다. 주거시설에 대한 글로벌 대체투자 트렌드가 한국으로도 확산하고 있는 것이다.

[이데일리 김정훈 기자]

'현금흐름' 주거자산, 글로벌 대체투자 타깃



10일 글로벌 부동산서비스회사 JLL에 따르면 올해 상반기 글로벌 리빙 부문 투자액은 1140억달러(약 163조원)를 넘어섰다. 지난해 같은 기간보다 9% 증가한 규모다. 미주와 유럽·중동·아프리카, 아시아·태평양 등 주요 지역에서 투자가 모두 증가했다.

아시아·태평양 시장의 성장세는 더욱 가파르다. 지난해 아태지역 리빙 투자액은 126억달러로 전년보다 77% 증가했다. 전체 상업용 부동산 투자에서 리빙이 차지하는 비중 역시 9%로 사상 최고치를 기록했다. 올해 1분기 아태지역 상업용 부동산에 대한 국경간 투자액은 163억달러로 전년 동기보다 87% 늘어 분기 기준 역대 최대 기록을 새로 썼다.

주거자산에 대한 글로벌 자금의 관심이 커지는 이유는 단순하다. 오피스와 상업시설은 경기와 기업의 임차수요에 따라 공실률과 임대료가 크게 흔들릴 수 있지만 주거시설은 경기와 무관하게 일정 수준의 수요가 유지되기 때문이다. 여기에 주요 도시의 주택 공급 부족과 임대료 상승이 이어지면서 장기투자자에게 주거자산의 매력이 커지고 있다.

연기금 등 장기투자자들은 단순히 완공 자산을 매입하기보다 현지 운용사와 손잡고 복수의 임대주택을 개발·운영하는 플랫폼 투자로 영역을 넓히고 있다.



한국 임대주택 시장 잇달아 진출



글로벌 투자자들이 한국 시장을 바라보는 방식 역시 이 같은 흐름과 유사하다. 서울의 오피스텔과 호텔 등 개별 자산을 매입해 국내 임대주택시장의 수익성과 운영 가능성을 살피던 단계를 지나 최근에는 연기금 자금을 바탕으로 복수의 주택을 개발·운영하는 전용 투자기구를 만들려는 움직임을 보이고 있다.

TPG아시아리얼에스테이트는 위브리빙과 손잡고 2030년 오픈을 목표로 서울 종로구에 550실 규모의 임대주거시설 개발에 나섰다. 장기 거주자와 단기 체류 수요를 함께 겨냥한 '하이브리드 리빙' 형태로 개발할 계획이다.

티시먼스파이어는 지난 6월 네덜란드 연금자산운용사 APG와 부동산 투자운용사 바우인베스트를 코너스톤 투자자로 유치해 코리아리빙벤처(KLV)의 1차 클로징을 마쳤다. 출자 규모는 3억달러다. KLV는 서울과 수도권을 중심으로 기존 주거자산을 매입하거나 신규 임대주택을 개발하는 데 투자할 계획이다.

지난해 10월에는 싱가포르투자청(GIC)이 위브리빙과 함께 국내 임대주택 투자를 약 7년 만에 재개, 6350억원 규모의 투자 프로그램을 조성하고 서울 전농동의 143실 오피스텔을 편입했다.

KKR은 위브리빙과 구축한 투자 플랫폼을 통해 지난해 8월 3번째 자산인 강남역 인근 121실 규모의 자산을 약 440억원에 사들였고, 모건스탠리도 그래비티자산운용과 협업해 올해 6월 구로디지털단지역 인근 임대주택 자산을 추가로 확보했다.



전세 자리 채우는 월세, 규제도 못 막아



과거 한국 임대주택 전세 중심이었던 시기에는 임대주택을 금융자산처럼 운용하기 어려웠지만 월세 비중이 커지면서 꾸준한 현금흐름을 창출할 수 있게 됐다는 점이 가장 큰 이유다.

1~2인 가구 증가로 직주근접과 교통 접근성을 갖춘 도심 소형주택 수요는 늘어나면서 글로벌 투자자 입장에서는 장기간 임대사업을 할 수 있는 시장이 만들어지고 있다.

일각에서는 지난해 하반기 강화된 주택 규제가 글로벌 기관투자가의 국내 임대주택 투자에 제동을 걸 것이란 관측도 나온다. 10·15 대책 이후 세제와 금융 규제 부담이 커지면서 투자 수익률을 맞추기가 어려워졌기 때문이다. 자본시장연구원도 당시 해외 기관투자가들이 신규 투자를 보류하는 움직임이 나타났다고 진단했다. 그럼에도 시장에서 완전히 발을 빼는 분위기로 이어지지는 않았다는 것이 업계 전언이다.