지방 '준공 전 미분양' 1만가구, 정부가 반값에 산다

[이데일리 최정희 최영지 기자] 이재명 정부가 쌓여가는 지방 미분양 주택을 줄이기 위해 12년 만에 ‘환매조건부 미분양 주택 매입’ 방안을 부활시켰다. 또 정부 예산 3000억원을 투입해 1조원의 리츠를 조성, 부동산 개발 초기 단계인 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론에 지원한다. 정부 예산으로 PF브릿지론을 지원하는 것은 이번이 처음이다.

(그래픽= 이미나 기자)

건설사 건설 중인 미분양 담보로 자금 융통

정부는 19일 이재명 대통령 주재 하에 국무회의를 열고 2차 추가경정예산을 논의하면서 이 같은 내용이 담긴 국토교통부 관련 1조 2400억원 규모의 일반회계 및 주택도시기금 편성안을 발표했다.

미분양 주택이 전국 16만가구를 넘어갔던 2008년에 처음 도입돼 2013년까지 운영됐던 ‘미분양 안심환매’ 대책이 부활한다. HUG가 공정률 50% 이상인 지방의 준공 전 미분양(청약 신청 결과 미달) 아파트를 분양가격의 50%(준공에 필요한 최소자금)에 매입하고 건설사가 준공 후 1년 내 이를 재매입하도록 했다. 재매입가는 당초 HUG 매입가격에 최소한의 실비가 포함된다. 예컨대 미분양 아파트의 최초 분양가가 4억원이라면 HUG가 이를 2억원에 매입하고 준공 후 1년 내 건설사가 세금, 조달 비용 등을 고려해 약 2억 1000만원 가량에 매입해가는 방식이다.

정부가 3000억원의 예산을 편성, 주택도시기금에 지원하면 HUG는 이를 포함해 최대 2조 4000억원을 투입해 3년간 1만 가구를 매입할 방침이다. 2008년부터 2013년까지 ‘미분양 안심환매’로 1만 9000가구가 지원됐을 만큼 정책 효과가 컸다는 게 국토부의 설명이다. 건설사들은 700가구를 제외한 99%가량을 재매입하는 데 성공했다. 다만 당시엔 지방 뿐 아니라 수도권 미분양도 지원 대상에 포함됐다. 건설사는 공정률 50% 이상인 미분양 아파트를 HUG에 담보로 맡기고 자금을 융통하게 되는 꼴이다. 만약 준공 후 1년이 지나서도 건설사가 HUG가 사간 미분양 아파트를 되사지 못하게 된다면 이는 공매 처리될 예정이다.

국토부 관계자는 “한국토지주택공사(LH), CR리츠가 지방의 준공 후 미분양을 매입하는 대책은 가격 협상이 어려운데 이번 ‘준공 전 미분양 매입’은 환매조건부이기 때문에 HUG가 분양가의 50%로 매입하면 건설사가 분양가의 50% 이상으로 시장에 내다 파는 노력을 할 것”이라며 “지방 미분양 적체를 해소하고 건설사 자구 노력을 유도할 수 있다”고 밝혔다. 지방의 준공 전 미분양 주택은 4월말 2만 9991가구로 2020년말 6113가구 대비 4배 이상 급증했다. 악성 미분양 주택은 2만 1897가구로 약 12년래 최대 수준이다. 악성 미분양 주택을 줄이기 위해선 준공 전부터 관리가 돼야 한다는 게 국토부의 설명이다.

부동산 개발업자(시행사)가 토지를 매입하기 위해 금융회사에 돈을 빌리는 ‘PF브릿지론’ 단계에 정부 예산 3000억원이 투입된다. 정부는 3000억원을 출자, ‘PF 선진화 마중물 개발앵커리츠’ 1조원을 조성한다. 전문운용사(AMC), 기관 투자로 1000억원을 추가 조달, 총 4000억원의 자본으로 6000억원의 회사채를 발행하는 방식이다. 리츠는 자기자본의 2배까지 차입할 수 있다. 브릿지론의 작년 신규 취급액이 약 10조원이라는 점을 고려하면 10%를 지원하는 셈이다.

자기자본을 일정 수준 이상 태운 우수 개발 사업장을 대상으로 사업장당 총 사업비의 10~20%, 500억~1000억원 정도를 5~6% 금리(1년 만기 기준)로 빌려주는 방식이다. 총 사업비의 20~40%가 토지 매입비이기 때문에 시행사는 토지매입비의 대략 50%를 충당할 수 있을 것으로 기대했다. 또 다른 국토부 관계자는 “대부분의 개발업자들이 자산이 없어서 10% 이상의 고금리 대출로 자금을 조달하고 있어 이를 낮춰주면 1년에 100억 이상 사업비 절감 효과가 있을 것”이라고 밝혔다.

지방 미분양 해소하려면 ‘양도세 깎아야’

전문가들은 정부 대책이 건설사들의 자금 숨통을 트여주는 데 효과가 있을 것이라고 내다봤다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “지방 중심으로 자금 회수가 안 되는 부분들이 있는데 미분양 환매로 건설사에 자금을 융통해줘 건설사의 연쇄 부실 위험을 막는 데 도움이 될 수 있다”고 밝혔다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “미분양 안심환매 대책은 건설사 입장에서 자금 회전이 되고 분양 보증도 가능하니 유동성에 긍정적일 것”이라면서도 “HUG가 매입을 할 때 분양성이 뛰어난 곳, 사업성이 좋은 곳을 잘 선정해야 할 것”이라고 말했다.

PF브릿지론에 정부 예산에 투입됨으로써 실질적으로 정부가 보증해주는 효과가 날 것이란 분석도 나온다. 양 수석은 “(PF관련) 민간과 공공이 같이 한다는 측면에 긍정적이고 중장기적으로 필요한 부분”이라고 짚었다.

다만 현재의 부동산 시장을 되돌리는 것에는 한계가 있다는 관측도 나온다. 윤지해 HDC랩스 프롭테크리서치랩장은 “2008년 미분양 안심환매 대책을 시행했을 때도 2014년에야 미분양이 소진되기 시작했기 때문에 대책이 효과를 내기까지 장기간 소요된다”며 “수요자의 양도소득세 감면 등도 겸비해야 할 것”이라고 밝혔다. 서진형 교수도 “지방 미분양 시장을 활성화하려면 취득세, 양도소득세 감면 등 획기적인 조치가 있어야 한다”고 말했다.