이재명 정부 첫 초강력 부동산 규제…"현금 부자들만 집 사겠네"

[이데일리 박지애 이배운 기자] 이재명 정부가 들어서자 마자 한 달도 안 돼 내놓은 27일 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 두고 초강력한 부동산 규제라는 평가가 나왔다. 수도권에서 6억원까지만 주택담보대출을 받을 수 있게 하면서 현금 부자들만 집을 매수할 수 있는 것 아니냐는 관측이 나온다. 상급지로 갈아타려는 사다리를 거둬찼다는 지적도 나오고 있다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 아파트 단지의 모습.

정부는 이날 수도권 주택 매입 관련 주택 담보 대출 규제를 6억원으로 제한하고, 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출 금지, 생활안정자금 목적의 주담대 금지와 신생아특례 등 각종 정책 대출 규모를 축소하는 등을 골자로 하는 가계부채 관리 방안을 발표했다.

특히 수도권과 규제지역에서 갭투자(세 안고 매매) 자체가 원천적으로 금지되면서 사실상 토지거래허가구역 지정 효과를 확대한 것과 같다는 평가가 나오고 있다. 이로 인해 당장은 평균 15억원 이상의 고가 아파트가 모여 있는 한강벨트 일대를 중심으로 매매거래가 숨을 고를 것으로 보인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “주담대 최대한도를 6억 원으로 제한하고 실거주하는 조치가 병행되며 사실상 갭투자를 막혀 토지거래허가구역 규제를 가하지 않아도 지정한 것과 같은 효과가 나타나게 됐다”며 “한강 변 일대 아파트 호당 평균가격이 약 15억 원에 육박하는 상황에서 자체자본을 9~10억원 정도 준비하지 않고선 대출을 통한 주택 구입이 어렵게 됐다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “사실상 이번 대출 규제는 수도권 부동산 과열 조짐을 명확히 차단하는 시그널”이라고 평가하며 “부동산 수요를 억제하는 단기 방어로 시장 과열을 진정시키기에 효과적일 것으로 전망되지만 경기 침체 및 실수요자와 임차 수요의 주거 불안이 확대될 수 있는 부작용도 있을 수 있다”고 분석했다.

특히 이번 대출규제 정책은 고소득자여도 당장 현금이 없으면 집을 구매할 수 없는 구조를 만들어 자산 빈부격차를 더 심화할 수 있단 의견이 힘을 받고 있다. 무엇보다 20~30대 청년층은 소득이 높더라도 주택 구입률이 크게 감소 할 것으로 보인다.

양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 “이번 규제안은 현금 부자들에게 실익이 집중되는 구조다. DSR 규제는 그대로인데 대출 한도는 6억 원으로 제한되면서, 저소득층은 한도까지 접근도 어렵고, 정책금융 축소로 기회도 줄어드는 반면 현금이 넉넉한 사람들은 6억 원 한도를 모두 활용 가능해 오히려 진입 문이 더 넓어졌다”며 “과거에는 현금은 없지만 고소득자들도 높은 대출을 활용해 핵심지역에 진입이 가능했지만 이제는 현금이 없다면 불가한 상황이 발생하게 됐다”고 우려했다.

특히 생애최초·무주택자도 대출 조건 충족이 더 까다로워지며 ‘똘똘한 한 채’만 구입하려던 실수요자들 매매까지 위축할 우려도 지적되고 있다.

김 수석위원은 “내 집마련 목적의 실수요자도 가능 금액을 크게 줄여 수도권의 경우 12억원을 넘는 고가 주택 매입 시 대출이 불가능한 구조가 됐다”며 “이는 실질적인 주택 구매력 약화로 거래량 급감과 수요 위축이 전망된다”고 내다봤다.

아울러 양 전문위원은 “LTV가 80%에서 70%로 하향된 조치는 청년층과 신혼부부 등 생애최초 주택 구입자에게 타격이 크다”며 “직장이 도심에 있고 구매 가능한 주택이 외곽인 경우 등 실질 전입이 어려운 청년들에게는 현실적 부담이다. 해당 조건은 의도와는 달리 실수요자의 발을 묶을 가능성이 있다”고 지적했다.

특히 아파트를 분양받아 잔금을 치러야 하는 수분양자들도 당장 발등의 불이다.

김 수석위원은 “대출 여력 축소로 주택 구매력 감소, 중도금·잔금대출 자금조달의 어려움까지 확산될 것으로 예상된다”고 지적했다,

양 전문위원 역시 “분양가와 무관하게 잔금 대출은 최대 6억 원까지만 허용되는 구조다. 이는 실질적으로 분양가 10억~12억 원 이상의 중·고가 신축 아파트에 대해선 자금 여력이 충분하지 않은 수요자의 접근을 차단하는 결과로 이어질 수 있다”며 “무엇보다 건설사들의 분양률에도 타격을 줄 수 있다. 때문에 지역별 차등화라는 보완이 필요하다”는 의견이다.

무엇보다 가장 우려되는 점은 대출 규제 효과가 단기에 그쳐 중장기적으로 부동산 열기가 다시 확산할 가능성이 있단 점이다.

이는 과거 문재인 정부 시절에도 15억 이상 고가 아파트 구매시 대출을 원천차단했음에도 오히려 ‘벼락거지’라는 신조어가 탄생할 만큼 아파트 값이 급등했던 부작용이 발생했던 것을 감안하면 현실 가능한 시나리오라는 지적이다.

함영진 랩장은 “상급지 갈아타기와 똘똘한 한 채 선호가 강남권과 한강 변 일대 집중되는 현상은 일부 주춤하겠으나 6억 원에서 8억 원대 매입이 가능한 노·도·강과 금·관·구 등 서울 외곽지역으로의 풍선효과가 발현되지 않는지 주의할 필요가 있다”고 말했다.

그러면서 “수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있으므로 실수요 목적의 주택 구입이 해당 지역에 나타날 수 있다”고 내다봤다.