집값 얼마든 대출은 6억까지만…서울 집값 극약처방(종합)

[이데일리 김국배 이수빈 기자] 이재명 정부가 출범 23일 만에 ‘초강력’ 가계대출 규제안을 꺼내 든 건 최근 서울 아파트값 급등세가 심상치 않은 상황이라고 판단했기 때문이다. 이번 대책은 세금 규제·공급 확대 대책은 빠지고 대출 규제에만 초점을 맞췄다. 다음 달부터는 대출 한도가 더 줄어드는 3단계 스트레스 총부채원리금 상환비율(DSR) 규제까지 시행될 예정이어서 대출 수요는 줄어들 전망이다.

사진은 서울 시내 아파트. (사진=연합뉴스)

27일 금융위원회는 관계기관 합동으로 ’긴급 가계부채 점검회의’를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 내놨다. 가장 강력한 조치로 평가받는 건 수도권·규제 지역 내 주담대를 6억원으로 제한하기로 한 것이다. 소득이 높거나 담보가 되는 아파트 가격이 비싸도 6억원이 넘게는 빌리지 못하게 하겠다는 뜻이다. 과도하게 대출에 의존해 고가 주택을 구입하는 것을 막기 위해서다. 문재인 정권 때 15억원이 넘는 주택에 대출을 제한했던 조치와 비슷하다. 중도금 대출은 제외지만, 중도금 대출이 잔금 대출로 전환되면 6억원 한도가 적용된다. 고소득자가 직격탄을 받는다. 기존에는 연소득 2억원의 고소득자가 20억원짜리 집을 구매할 때 약 14억원을 빌릴 수 있었지만 강화된 규제로 주담대 한도가 57% 깎인다. 지난달 서울 아파트 평균 매매가(13억4543만원)를 고려하면 7억원 이상의 현금이 있어야 서울 입성이 가능한 셈이다.

수도권에서 주담대를 받았다면 6개월 이내 전입 의무도 부과된다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’를 틀어막겠다는 의도다. 2주택 이상 보유자가 수도권에서 추가 주택을 구입할 때는 아예 주담대를 받을 수 없게 했다. 1주택자도 대출을 받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 한다. 갭 투자를 위한 소유권 이전 조건부 전세 대출도 금지시켰다.

수도권·규제 지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 주택 담보 인정 비율(LTV)는 기존 80%에서 70%로 축소하기로 했다. 일반 디딤돌 대출 한도는 현행 2억5000만원에서 2억원으로, ‘생애 최초’는 3억원에서 2억4000만원을 줄이는 등 정책대출 최대 한도도 대상별로 줄인다. 수도권 내 전세 대출 보증 비율은 현행 90%에서 80%로 더 낮아진다. 이번 대출 규제는 대부분 오는 28일부터 즉각 시행된다. 시간적 여유를 주지 않아 규제 전 수요가 쏠리는 현상을 최소화한다는 취지다. 정부는 이런 조치들과 함께 하반기 가계대출 총량 목표를 당초 계획의 50% 수준으로 줄이기로 했다. 당초 올해 증가 폭을 75조원 정도로 예상했는데 하반기에만 10조원 정도가 줄어들 전망이다.

금융당국은 추가 규제 가능성도 열어놨다. 권대영 금융위 사무처장은 “지역별 대출 동향 등을 철저하게 모니터링해 필요 시 규제 지역 LTV 추가 강화, 전세대출·정책대출 등 DSR 적용 대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 추가 조치를 즉각 시행해 나가겠다”고 했다. 다만 이번 대책엔 세금 규제, 공급 확대 대책은 빠졌다. 이재명 대통령이 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 말한 데 따른 영향으로 보인다. 정부 관계자는 “수급 불안 심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기할 계획”이라고 했다. 정부는 필요 시 토지거래허가구역을 포함해 규제 지역 추가 지정 등 시장 안정 조치도 배제하지 않겠단 입장이다.

전문가들은 이번 대책으로 단기적으로 집값 상승세는 진정될 것으로 봤으나, 긴급 처방으로 혼란도 불가피할 것으로 보인다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 급등하던 서울 집값 상승에 제동이 걸리면서 5~6월 과열 양상을 보였던 한강 벨트 주거지 내 아파트 거래량도 숨을 고를 전망”이라며 “규제가 28일부터 바로 적용될 예정이라 가계약을 걸어둔 이들은 오늘 내일 본계약을 마쳐야 하는 만큼 혼란스러울 수 있으며, 디딤돌·버팀목 등 서민이 이용하는 실수요 목적의 대출 규제까지 강화해 볼멘소리가 나올 것”이라고 했다.

20~30대 젊은 층의 ‘내집 마련’이 어려워질 수 있다는 지적도 제기됐다. 금융위 관계자는 “규제로 인해 종전의 방식을 이용하지 못하게 된 젊은 층이 기성세대와 비교해 상실감을 느낄 수 있다”면서도 “통상적 경제활동을 희생시키면서까지 빚을 내서 집을 사고, 그 빚을 갚느라 통상적 경제활동을 못하는 악순환의 고리를 언젠가는 끊어야 한다고 보면 불가피하게 한 번은 할 수밖에 없는 조치”라고 했다.