22년 전 분양받은 상가, 13억↑…양도세 깎으려다 ‘허탕’
환산취득가액 ‘꼼수’ 신고 안 통해
[세종=이데일리 김미영 기자]
한모씨는 2002년 분양 받은 A상가를 2024년 10월에 19억원을 받고 매도했다. 부동산을 팔았으니 당연히 양도소득세를 신고해야 할 터. 한씨는 22년 전의 A상가 분양가격은 ‘환산취득가액’으로 10억원을 적용해 양도세를 계산한 뒤 과세당국에 신고했다. 환산취득가액이란 양도 시 기준시가를 취득 시 기준시가로 나눈 뒤 양도가액을 곱해서 매긴다.
하지만 과세당국은 한씨의 양도세 계산이 틀렸다고 보고 양도세를 추가로 추징했다. 왜일까.
 | | 기사의 이해를 돕기 위한 이미지(출처=챗GPT) |
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국세청은 한씨의 양도세 신고를 검증하기 위해 A상가를 취득할 당시 분양계약서, 취득세 과세표준 신고내역 등을 확인했다. 실제 취득가액인 분양가격을 알아보기 위해서다. 또한 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부상 분양가격도 확인해 해당 금액이 제출받은 분양계약서 상의 분양가격과 일치한단 사실도 파악했다. 이를 통해 한씨가 보유했던 A상가 분양가격은 6억원이었단 사실을 최종 확인했다.
한씨의 신고대로면 매매 차익은 9억원이므로 그에 대한 양도세를 내면 되지만, 국세청 확인대로면 차익은 13억원이다. 한씨는 22년이나 지났으므로 과세당국이 분양가액을 확인하기 어려울 것이라고 생각했지만 그렇지 않았다. 양도가격과 취득가격의 격차, 즉 매매 차익이 커질수록 양도세가 커지므로 한씨는 이 격차를 줄이기 위해 취득가액을 부풀린 셈이었지만 과세당국에 덜미 잡힌 셈이 됐다.
국세청은 한씨가 신고한 환산취득가액을 인정해주지 않고 실제 확인한 분양가액 6억원을 취득가액으로 적용, 1억 2900만원의 양도세를 추가로 납부하라고 통지했다.
국세청에 따르면 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실제거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용할 수 있다. 국세청 관계자는 “실제거래가액을 확인할 수 있음에도 환산취득가액으로 신고하는 경우 실제 취득가액으로 양도세를 재계산해 과세하므로 유의해달라”고 당부했다.
