단군 이래 최대 재건축 `둔촌주공` 온다…4800가구 분양 '향방' 초미 관심

by오희나 기자
2022.11.16 18:23:20

[이데일리 오희나 기자] 단일 단지로는 최대 규모인 서울 강동구 `둔촌주공아파트`(올림픽파크 포레온)의 일반 분양가(3.3㎡당 3829만원)가 16일 사실상 결정되면서 다음 달 진행 예정인 일반 분양 성적에 업계의 관심이 집중되고 있다. 4700여 가구 규모의 대단지인 데다 둔촌주공 분양 성적이 앞으로의 분양 시장 분위기를 가늠할 수 있는 `바로미터`가 될 수 있기 때문이다.

서울 강동구청 분양가심의위원회는 이날 조합 측에 분양가를 3.3㎡당 3829만원으로 통보했다. 애초 조합이 신청한 분양가(3.3㎡당 4180만원) 기대에는 못 미치지만 조합은 이를 수용할 것으로 전해졌다. 당장 내년 1월19일로 다가온 7000억원의 사업비 대출 만기 이후 추가 차환을 기대하기 어려운 상황에서 12월 중 일반 분양을 진행해야 조합원의 재산 손실을 최소화할 수 있기 때문이다. 분양가는 다음 달 조합 관리처분 총회에서 조합원들의 동의를 거쳐 최종 확정된다. 조합 관계자는 “자금 조달이 시급한 상황에서 분양가를 결정한 만큼 원만하게 통과할 것으로 예상한다”고 말했다.

서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 공사 현장 (사진=뉴시스)

시장에선 둔촌주공 일반 분양 흥행 여부를 두고 엇갈린 반응을 보이고 있다. 신축에 인프라가 잘 갖춰진 대단지라고는 하지만 예상보다 분양가가 높아 `국민평형`인 전용면적 84㎡의 경우 중도금 대출이 사실상 불가능하기 때문이다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 이르면 다음 주부터 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 기준을 12억원으로 확대할 예정인데 84㎡의 분양가는 13억~13억 5000만원 선으로 확장비, 일반 분양자 유상옵션 등을 추가하면 14억원 초반까지도 갈 수 있다. 여기에 배치도와 평면도가 공개된 이후 복도식 구조에 `이웃집 주방뷰` 논란까지 불거지면서 기대만큼의 흥행을 거두기 어렵지 않겠냐는 관측도 나온다.



다만 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하고 주택 공급이 부족한 서울이란 점에서 청약 경쟁률이 치열할 것이란 전망도 나온다. 실제 인근의 송파구 `헬리오시티` 전용 84.99㎡가 지난달 17억8500만원에 거래된 점을 고려하면 최대 3억~4억원 가량 낮은 수준이다. 강동구 `대장주`로 불리는 `고덕 그라시움` 전용 84㎡도 지난달 16억5000만원에 거래됐다.

조합은 내년 1월 일반 분양을 계획했지만 최근 자금난 우려가 일자 위험 부담을 줄이기 위해 일정을 앞당기기로 했다. 일반 분양을 통해 최대한 빨리 사업비를 조달해 조합원의 부담을 최소화하기 위해서다. 둔촌주공은 지난달 대출 만기가 도래한 사업비 7000억원 차환에 어려움을 겪다 최근 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 사업비 7231억원을 조달하는 데 성공했다. 그러나 조달 금리가 연 11.79%에 달하는 등 부담이 높은 상황이다. 특히 내년 1월19일 만기 이후 차환이 더 어렵다는 점도 일반 분양을 서두르는 배경이다.

윤지해 부동산R114 연구위원은 “입지적인 부분이나 분양가 수준으로 보면 경쟁률은 좀 낮아질 수 있겠지만 흥행은 가능할 것”이라고 내다봤다. 이어 “둔촌주공은 앞으로 분양 시장을 가늠해 볼 수 있는 일종의 분기점”이라며 “일반 분양 물량만 4700가구에 달하는데 이 물량이 `완판`된다면 핵심지 수요가 여전히 살아 있다는 것이 입증하는 셈”이라고 말했다.