“평생 월세 살란 말이냐”…오피스텔 실수요자 ‘직격탄’

by강신우 기자
2022.01.03 15:30:49

[이데일리 강신우 기자] “거주용 오피스텔도 대출이 안 되면 평생 월세 살아야 하나요.”

올해부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계 시행 등 대출규제가 한층 강화하면서 내 집 마련을 하려는 실수요자 중심으로 볼멘소리가 나온다. 당장 비(非)주택도 규제 대상에 포함하면서 아파트 대체재로 오피스텔을 찾던 신혼부부 등 젊은층의 타격이 클 것으로 예상된다.

(사진=연합뉴스)

“연봉 5천만원이면 1억4천만원까지 대출 가능”

3일 금융권에 따르면 이달부터 차주단위 DSR 2단계가 조기 시행하면서 기존 총 대출액 2억원을 초과하면 주택담보대출과 신용대출 모두 DSR이 40%로 제한된다. 오는 7월부터는 기대출액 기준이 1억원으로 줄어든다. 이전에는 주택담보대출(LTV), 담보가치로 대출을 해줬다면 올해부터는 개인의 소득을 기준으로 갚을 능력만큼만 대출해주겠다는 것이다.

대출 산정만기도 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 현실화한다. 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 이렇게 되면 비주택으로 분류되는 오피스텔은 LTV 70%까지 대출 가능한 장점이 사라진다.

이를테면 규제 이전에는 6억짜리 주거용 오피스텔에 대한 대출이 LTV 70%를 적용해 4억2000만원까지 나왔지만 DSR(연봉 5000만원·연이율 3%·8년 만기 가정)을 기준으로 계산하면 기대출이 없어도 1억4000만원만 빌리면 DSR 39.41%로 추가 대출이 제한된다. 기대출이 2억원 가량 있다면 만기에 따라 다르지만 소득수준 대비 추가 대출이 사실상 불가능하다.

다만 예외도 있다. 분양 주택(오피스텔 포함)에 대한 중도금대출이나 전세자금자출, 정비사업에 따른 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출, 서민금융상품(사잇돌대출, 햇살론 등)은 차주단위 DSR 계산시 제외된다.

시중은행권 관계자는 “연봉이 5000만원이라면 DSR 40%면 연 원리금상환액이 2000만원까지만 대출 가능하다는 것”이라며 “특히 기대출이 만기가 짧은 신용대출 위주로 있다면 만기가 긴 담보대출보다 추가 대출을 받을 여력이 덜할 수 있다”고 말했다.



‘비주택 담보대출 규제’ 관련 청와대청원도 등장

시장에서는 주거용 오피스텔을 비주택으로 분류해 대출을 규제하면 실수요자까지 피해를 본다는 비판의 목소리가 나온다.

청와대 국민청원 게시판에는 한 청원인이 ‘비주택 담보대출 규제 문제점에 대해 말하려고 합니다’라는 글을 올렸다.

청원인은 “저는 오피스텔을 2020년에 매입했고 현재 임차인이 거주하고 있으며 올해 해당 오피스텔에 실거주하기 위해 입주하려는 계획을 하고 있었다”며 “그런데 갑자기 1월부터 DSR 40% 제한정책을 하면서 입주 계획을 실행하지 못하게 된다. 실수요자인데도 피해를 보는 상황”이라고 지적했다.

이어 “DSR 만기를 8년으로 하면 연봉 8000만원 이상 받는 사람도 대출 2억원 받기도 힘들어진다”며 “주담대 상환기간 30년과 비교해 주거형 오피스텔인 경우 주택처럼 산정 만기가 계산돼야 주거를 목적으로 오피스텔을 산 사람들이 피해를 입지 않는다”고 말했다.

부동산 시장 전문가들은 이번 대출 규제로 아파트에 이어 오피스텔도 거래절벽 현상이 나타날 가능성이 큰 것으로 전망한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “작년에는 아파트값 급등과 주택시장 규제 강화로 비교적 규제가 덜하고 대출이 많이 나오는 오피스텔로 수요가 몰려 거래가 역대 최대치를 기록했지만 올해는 대출한도가 감소할 전망이어서 차익목적의 투자뿐만 아니라 실수요자의 접근도 쉽지 않을 것으로 보인다”고 분석했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “오피스텔은 취득세 중과가 안되고 통장없이 청약 가능한 점, 대출이 주택보다 많이 나와 꾸준한 수요가 있었지만 올해는 대출규제를 강화한데다 금리인상이 이뤄지면서 작년만큼의 호황을 기대하기는 어려울 것”이라고 전망했다.