'국평' 분양가 10억대 시대…MZ세대, 더 멀어지는 내 집 마련 꿈

by김아름 기자
2023.05.15 18:39:39

[이데일리 김아름 이윤화 기자] 최근 경기도에서 청약 신청을 받거나 분양 예정인 단지의 분양가가 국민 평형(전용 84㎡) 기준 10억원을 훌쩍 넘어서면서 고분양가 논란이 일고 있다. 더는 청약을 통해 시세 차익을 얻는 ‘로또 분양’ 시대가 지났다는 분석이 나온다. 원자잿값 상승과 금융비용 증가로 분양가는 계속해서 오를 수밖에 없어 분양가 상승이 침체를 거듭하고 있는 분양시장에 악재가 될 수 있다고 우려한다. 특히 소형 아파트 분양가가 급등하면서 젊은 층의 청약을 통한 내 집 마련이 더욱 어려워질 전망이다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

고분양가 억제, 오히려 시세 차익 부추겨

15일 분양업계에 따르면 최근 공급한 ‘e편한세상 용인역 플랫폼시티’ 전용 84㎡의 일부 타입의 분양가는 12억원이 넘었지만 흥행했다. 청약 접수 결과 평균 3.83대 1의 경쟁률을 보였다. ‘광명자이더샵포레나’의 전용 84㎡ 분양가 역시 최고 10억 4550만원으로 10억원을 넘겼지만 11.4대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. ‘인덕원 퍼스비엘’ 최근 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 2887만원에 분양보증을 받았다. 전용 84㎡의 경우 10억 5175만원의 분양가가 책정됐는데 발코니 확장비, 시스템에어컨 등 유상옵션 가격을 더하면 11억원에 육박할 것으로 보인다.

실제 전국 민간 아파트분양가는 고공 행진을 이어가고 있다. 수도권이 아닌 전국 기준으로도 평당 1600만원에 육박하고 있는 것으로 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)가 이날 발표한 4월말 기준 민간아파트 분양가격은 3.3㎡당 1598만 5200원이다. 지난해 같은 기간(441만 9000원)과 비교하면 9.6%나 올랐다. 민간 부동산 데이터 분석 업체의 결과도 다르지 않다.

부동산R114가 조사한 올해 1~4월 전국 청약시장에서의 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 1699만원으로 지난해 같은 기간 1521만원과 비교해 11.7% 올랐다. 집값이 본격적으로 오르기 전인 2017년 1161만원과 비교하면 46.3% 오른 셈이다. 지난해 1774만원이었던 수도권 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 올해 1934만원으로 9.0% 오르며 2000만원에 육박했다. 지방 아파트는 같은 기간 1371만원에서 1476만원으로 7.7% 상승했다.

집값이 많이 오른 상황에서 수요가 몰리는 전용 60㎡ 이하 아파트가 특히 비싸졌다. 이들 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 지난해 1938만원에서 올해 2349만원으로 21.2% 올랐다. 민간 업체의 분석결과이지만 이 분양가가 2000만원을 넘기기는 사상 처음이다. 2017년(1198만원)과 비교하면 배 가까이 뛰었다.

문제는 건자재가격 상승뿐만 아니라 분양가 규제 완화 등으로 분양가가 지속적으로 상승하고 있다. 연초 규제지역 해제로 분양가 상한제 적용 지역이 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4곳으로 축소돼 대부분 지역이 정부의 고분양가 통제에서 벗어났다.



업계에서는 그동안 고분양가를 억제하던 정책이 오히려 시세 차익을 부추겨 비정상적인 투기 조장 시스템을 가져왔다고 지적한다. 과거 일부 지역의 분양가는 인근 시세보다 현저하게 낮아 ‘로또’로 불린 바 있다. 실제 이날 경기도 과천 지식정보타운의 푸르지오 오르투스, 푸르지오 벨라르테, 푸르지오 라비엔오, 르센토 데시앙 등 4개 단지에서 청약 부적격 혹은 계약 취소에 따른 잔여 물량에 대해 무순위청약을 진행하는데 당시 분양가는 약 7억~9억원 수준이라 ‘마지막 로또’로 꼽힌다. 인근 구축인 레미안슈르의 실거래가는 13억7000만원이어서 새 아파트인데 4억원 가량 저렴한 기현상이 발생했다.

주택업계 관계자는 “주변과 최대 수억원의 시세 차익을 예상한다는 것 자체가 투기를 조장하는 시스템이라 할 수 있다”며 “시세 차익이 발생하는 것부터가 비정상적인 것으로 이제 분양가가 정상화 과정을 거치는 것이라 할 수 있다”고 말했다.

분양가 더 오른다 “청약 양극화 심화”

분양가는 앞으로도 더 상승할 것으로 보인다. 우선 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만 3000원으로 올랐다. 건자잿값과 노무비 인상 등에 따른 직접 공사비용 상승분을 반영해서다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “곳곳에서 사업주체와 시공사 간에 공사비 갈등이 이어지는 것도 기존의 분양가로는 사업성이 나오지 않기 때문”이라며 “물가 상승률과 금융 비용을 고려했을 때 아파트 가격 상승은 앞으로도 이어질 것”이라고 말했다.

시장에서는 물가 인상과 시장 침체에 따른 공급 부족 등으로 분양가가 더 오르리라 예상한다. 인기지역을 중심으로 오르기 전에 사자는 인식 때문에 청약 수요가 더 몰릴 수 있다는 분석도 나온다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “착공 신고가 지난해보다 두자릿수 하락하는 등 앞으로 공급 물량이 대폭 줄어들 것으로 보인다”며 “분양가 상한제가 사라졌고 공급 물량이 귀하면 건축상승 비용 분을 충분히 반영해도 잘 팔리기 때문에 분양가격 상승은 불가피하다”고 예상했다.

권일 팀장도 “시장이 침체하면서 무엇보다도 가격 경쟁력이 중요한 시기가 됐고 그만큼 분양가 상한제 단지를 찾는 수요가 늘고 있다”며 “올해 들어 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 분상제 단지는 이제 희소성까지 높아져 한동안 치열한 경쟁이 일어날 수 있다”고 설명했다.