비아파트 규제 완화했지만…“주거 질 저하·분양가 인상 우려”

by김나리 기자
2021.09.15 16:28:10

[이데일리 김나리 기자] 정부가 도시형생활주택(도생)과 중대형 오피스텔 등 비아파트에 대한 규제를 완화하기로 했다. 입주까지 오랜 시간이 걸리는 아파트 대신 단기간 내 공급이 가능한 도생과 오피스텔을 늘려 과열된 주택시장에 불을 끄겠다는 복안이다. 이와 동시에 분양가 제도 등을 손질해 아파트 공급 속도도 당긴다.

다만 전문가들은 이를 두고 단기 공급 확대에는 효과가 있을지 몰라도 아파트 수요를 흡수하기엔 한계가 있다고 판단했다. 또 주거 질 저하와 분양가 상승 등 부작용도 우려했다.

(사진=연합뉴스)

정부, 도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안 공개

국토교통부는 15일 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안’을 발표하고 오피스텔의 바닥난방 허용 전용면적을 85㎡에서 120㎡로 확대했다. 오피스텔은 아파트에 비해 실사용 면적이 적어 전용 85㎡도 3~4인 가구가 거주하기는 어려운데, 바닥난방을 아파트 전용면적 85㎡와 비슷한 120㎡ 이하까지 늘려 30평대 중형 주거용 오피스텔이 공급될 수 있도록 한 것이다.

도생 공급을 확대하기 위한 건축 기준도 완화했다. 원룸형 도생을 소형으로 개편하면서 허용 전용면적 상한을 50㎡에서 60㎡로 늘렸다. 침실과 거실 등 2개로 나눠졌던 공간도 4개까지 나눌 수 있도록 했다. 방 3개에 거실까지 넣을 수 있어 3~4인 가구도 살 수 있게 한 것이다. 단 주차장 등 기반시설이 부족해 지는 것을 막기 위해 공간구성을 완화한 가구는 전체의 3분의 1로 제한했다.

이 같은 비아파트의 공급 활성화를 위해서는 내년까지 한시적으로 주택도시기금 융자 한도를 높이고 금리도 인하기로 했다. 민간 건설사가 한국토지주택공사(LH)와 매입약정을 맺고 오피스텔을 공급할 땐 취득세 중과도 배제한다는 방침이다.



이에 더해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도도 손질한다. 단지 규모와 브랜드 등을 감안한 유사 사업장을 선별적으로 적용하고 비교사업장 선정 기준 등을 완화하는 식이다.

또 분양가 심사 세부기준을 공개하며 분양가상한제 심의 기준도 구체화한다. 사업주체가 통합 심의를 신청할 경우 원칙적으로 통합심의를 의무화하는 방안도 추진한다. 아파트 공급 속도를 당기는 차원이다.

“단기 공급 효과 있어도 부작용 커…아파트 대체 어렵다”

이를 두고 전문가들은 우선 단기 공급이 확대되는 효과는 있을 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔과 도생의 조기 공급을 통해 서울 등 도심 주택공급을 단기 확대하는 효과가 기대된다”며 “전세시장의 공급원으로도 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.

다만 아파트 수요를 대체하기는 어렵다는 분석이다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “도생이나 오피스텔은 주차장 부족에 더해 전용률이 현저히 낮은 데다 특히 오피스텔은 관리비까지 높아 아파트 수요 분산에 한계가 있다”며 “단기 공급 확대로 전월세 시장은 일정부분 안정될 수 있겠으나 도생이나 오피스텔만으론 아파트 매매 수요를 대체하긴 힘들다”고 진단했다.

아울러 이번 규제로 인해 주거 환경 악화와 청약 사다리 단절 등 부작용이 우려된다는 목소리도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임 연구원은 “애초부터 주차장 등의 요건이 완화된 도생이 늘어난다면 쾌적한 정주 여건이 형성되기 어렵다”며 “공간 구성 완화 가구 수 제한으로 한 건물 내 여러가지 평형이 혼재되는데다 업무용까지 뒤섞여 주거 환경이 악화될 수 있다”고 했다. 그러면서 “고분양가 관리제도 개선 등을 토대로 업계에서 분양가를 높이는 쪽으로 요구할 가능성이 높은데 이는 청약수요자 등의 입장에서는 동의하기 어려운 내용”이라고 덧붙였다.

나아가 오히려 분양가 상한제 적용을 받지 않는 오피스텔이 아파트의 분양가 상한제 회피수단으로 변질될 수 있다는 지적도 나온다. 투기 수요 유입으로 오피스텔 가격도 과열될 수 있다는 진단이다. 함 랩장은 “전매 제한 및 실거주 규제가 없는 오피스텔과 도생 분양시장의 투기적 가수요 유입이 우려된다”며 “아파트의 규제를 회피할 목적의 풍선효과 부작용을 주의할 필요가 있고 향후 지속적인 정책 모니터링이 필요하다”고 말했다.