판교 무주택 비율확대.. 청약전략은 어떻게?

by윤진섭 기자
2004.11.22 17:41:55

[edaily 윤진섭기자]무주택자 우선공급 대상이 아닌 사람들의 `판교고수전략`에 적신호가 켜졌다. 현행 75%선인 무주택자 우선공급 대상이 판교신도시의 경우 최대 85% 수준까지 확대가 검토되고 있기 때문이다. 22일 건교부에 따르면 원가 연동제가 적용될 판교신도시 25.7평(전용면적 기준) 이하 아파트에 대한 무주택자 우선공급비율이 75% 이상으로 확대하는 방안을 검토 중이다. 건설교통부 주택정책과 관계자는 "내년 1월 채권입찰제 및 원가연동제(분양가 상한제) 실시를 앞두고 무주택자 우선공급 물량 등에 대한 보완책을 마련중"이라면서 "늦어도 연내에는 초안을 마련할 계획"이라고 밝혔다. 또 그는 "현재 투기과열지구(25.7평 이하 한정)에서는 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 있는데 판교신도시처럼 원가연동제를 적용받게 될 아파트에 대해서는 이 물량을 75% 이상으로 확대하는 방안을 고려하고 있다"고 덧붙였다. 무주택자 우선공급비율은 아직까지 유동적이지만 75∼85% 선에서 결정될 것으로 점쳐지고 있고,주택공급규칙만 개정하면 되기 때문에 절차 자체는 간단한 것으로 알려졌다. ◇무주택자 우선공급 대상 최대 1만1500가구 이상 적용될 듯 284만평 크기의 판교신도시에는 총 2만9700가구(공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구)가 지어진다. 판교신도시엔 8만 9000명을 수용하게 되며 20만평 규모의 벤처단지와 5만평 규모의 친수테마파크, 교육시설구역 등 다양한 편의시설 및 자족기반시설이 들어서게 된다. 공동주택의 평형별 가구 수는 ▲국민임대(6000가구)포함 소형(18평 이하) 9500가구 ▲중소형(18∼25.7평) 1만100가구 ▲중대형(25.7∼40.8평) 5100가구 ▲대형(40.8평 이상) 2274가구 등이다. 우선 무주택자 우선공급 대상이 적용되는 가구 수는 중소형(18평~25.7평) 1만100가구다. 또 국민임대(6000가구)제외한 3500가구 중 일부가 무주택자 우선공급이 적용될 전망이다. 종합해 보면 1만100가구와 3500가구를 더할 경우 최대 1만3600가구가 무주택자 우선공급 대상이 된다.(일부 중형 임대아파트로 공급돼, 무주택자 우선공급 대상 아파트는 이보다 더 줄어들 수 있음) 이미 건교부가 공언한 바대로 종전 75%에서 최대 85%까지 무주택자 우선공급 비율을 확대할 경우 최대 1만1560가구(85% 확대)가 무주택자에게 돌아간다는 계산이 된다. 반면 과거 5년 내 당첨 경력이 있거나 1가구 주택을 소유한 사람들의 경우 25.7평 이하 주택의 경우 나머지 2040가구에 대해 당첨을 기대해야 한다. 그러나 이 역시도 무주택자 우선공급, 그리고 성남 거주자 30% 우선공급에 탈락한 통장 소유자들이 또 한번 청약에 나서기 때문에 당첨 확률은 천정부지로 치솟을 가능성이 높다. ◇성남 무주택자 우선공급 대상자 당첨 확률 가장 높아 이 같은 상황 변화에 주택업계 전문가들은 조건별 통장 활용 방안을 조기에 결정해야 한다고 조언한다. 안명숙 스피드뱅크 소장은 "무주택자 비율이 확대될 경우 해당자의 당첨확률이 높아지는 만큼 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 `통장 갈아타기`와 `수혜 지역 내 분양 물량` 등을 노리는 다양한 전략이 필요하다"고 말했다. 이 같은 지적에 따라 조건별 통장 활용 방안을 살펴보면 다음과 같다. 우선 성남시에 거준하는 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다. 이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다. 물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다. 경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다. 거주 지역에 관계없이 전용면적 25.7평 초과 아파트의 청약통장을 가졌으면서 판교를 기다리는 경우는 통장 금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다. 물론 채권 입찰제 도입으로 분양가격이 높을 것으로(평당 1300만 원 이상 예측)예상돼, 이에 대한 부담이 크지만 입주 후 되팔 수 있다는 메리트가 있다. 25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 무주택자 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 판교에 집착하지 말고 주변 신봉, 성복지구 내 아파트 분양에 눈을 돌리는 것도 한 방법이다. 또 아예 통장을 증액해 1년을 기다린 뒤 판교 내에 공급되는 25.7평 이상 아파트를 공략하는 것도 당첨 확률을 높이는 방안 중 하나다. ◇판교신도시 분양권 전매금지, 입주 후 매매 제한 등 규제 적용 될 듯 판교 청약을 염두에 둔 예비 청약자 입장에선 당첨 확률 못지않게 과열을 방지하기 위해 건교부가 추진 중인 각종 규제에 대한 정보 숙지도 필수다. 열린우리당이 원가연동제·분양권 전매 금지·입주 후 매매 제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양시장은 변화가 불가피하다. 우선 원가연동제로 분양가는 낮아지겠지만, 입주 후에도 일정기간 매매할 수 없게 되면 청약자에게는 악재다. 이와 관련해 건교부 관계자는 "현재 국회 전문위원 검토 보고서에 따르면 대략 3년보유 1년 거주 등이 매매 금지기간으로 거론됐다"고 밝혔다. 결과적으로 이 법안이 통과될 경우 판교 청약자들은 최소 6년 이상의 장기 자금계획을 세워야 한다. 이는 분양 후 완공 때까지 2년 6개월, 그리고 입주 후 매매제한 기간 3년를 합쳐 최소 6년 남짓 아파트를 팔 수 없어서다.