낮아진 공시가, 청약 대기자 `희소식` vs 시행자는 `울상`

by박종화 기자
2022.12.14 13:20:37

[이데일리 박종화 기자] 분양가 상승세 흐름이 한풀 꺾일 것으로 보인다. 분양가를 매기는 주요 기준인 공시지가가 낮아졌기 때문이다. 청약 대기자에겐 `희소식`이지만 분양가를 높여 사업성을 확보해야 하는 시행자는 `울상`이다.

서울 서초구 반포주공아파트 1단지.(사진=뉴시스)

14일 국토교통부에 따르면 내년도 전국 표준지 공시지가는 올해 보다 5.92% 낮아진다. 서울 표준지 공시지가도 5.86% 하락한다. 표준지 공시지가가 전년 보다 떨어진 건 글로벌 금융위기가 한창이던 2009년에 이어 사상 두 번째다.

공시지가가 떨어지면 분양가도 낮아질 가능성이 크다. 서울 등 `분양가 상한제` 적용 지역에선 택지비와 건축비 원가에 적정 이윤을 더해 분양가 상한을 정한다. 택지비를 산정하기 위한 감정 평가를 할 때 가장 기초적인 자료로 쓰이는 게 공시지가다. 지난 정부에서 공시지가가 거듭 오르면서 택지비도 덩달아 높아졌다. 특히 땅값이 비싼 서울 등에선 분양가에서 택지비가 차지하는 비중이 컸다. 이달 분양한 서울 강동구 둔촌동 `올림픽파크 포레온`(둔촌주공 재건축 단지)는 3.3㎡당 3829만원에 분양가가 책정됐는데, 이 중 1860만원이 택지비다. 일부 단지는 높아지는 공시지가를 이용해 분양가를 높게 받으려 분양을 미루거나 후분양(공정을 60% 이상 마친 후 분양하는 것)을 택하기도 했다.



공시지가가 꺾이면서 이런 흐름도 바뀔 것으로 보인다. 후분양을 준비 중인 서울 서초구 `반포 주공1단지 3주구` 내 표준지는 내년 공시지가가 1㎡당 2303만원에 책정됐는데 올해(2420만원)보다 4.8% 낮다. 재개발 사업장인 서울 용산구 `한남3 재정비 촉진구역`(한남3구역) 내 한 표준지 공시지가도 1㎡당 올해 958만 5000원에서 905만원으로 5.5% 낮아진다.

재개발·재건축 아파트뿐 아니라 공공택지 아파트 분양가도 저렴해 질 가능성이 크다. 공시지가가 낮아지면 토지 보상 비용이 줄어들기 때문에 조성 원가가 낮아진다.

다만, 최근 급등한 건축비 등이 분양가 하향세를 가로막는 요인이 될 것으로 보인다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 수도권 아파트 분양가에서 건축비가 차지하는 비중은 연초 53%에서 10월 67%로 상승했다. 철강·콘크리트 등 원자재 가격과 인건비 등이 상승한 데 따른 결과다.

이런 상황에서 택지비 하향으로 분양가가 낮아지면 사업성 확보가 어려워질 수 있다. 지금도 일선 재건축·재개발 사업장에선 분양가 규제로 사업성 확보가 쉽지 않다는 볼멘소리가 나온다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 “공시지가가 낮아진다고 해도 재건축·재개발이 낮아진 택지비를 수용하기 쉽지 않을 것”이라며 “최근 건자재값이 급등한 것도 분양가 기대를 낮추는 요인”이라고 말했다.