용두역·청량리역·수유12구역, 공공개발 ‘시동’(종합)

by김미영 기자
2021.04.14 11:00:00

[이데일리 김미영 기자] 서울 동대문구 용두역과 청량리역 주변, 강북구의 미아역 인근이 공공개발을 통해 고층 아파트 단지로 바뀔 전망이다.

국토교통부는 2·4대책에 담긴 ‘도심 공공주택 복합개발사업’의 2차 선도사업 후보지로 이 지역들을 포함한 강북구 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거 1곳)을 선정했다고 14일 밝혔다.

용두역·청량리역 3200가구, 수유12구역 2700가구

후보지는 강북구, 동대문구에서 제안한 역세권 15곳, 저층주거지 8곳 가운데서 범위·규모·노후도 등 입지요건과 토지주 추가수익·도시계획 인센티브 등 사업성 요건을 검토해 선정했다. 후보지들 모두에서 계획대로 사업이 추진되면 1만2900가구의 새 주택을 공급할 수 있다.

주거상업고밀지구로 탈바꿈할 역세권사업은 이번에 △강북 미아역 동·서측(공급가구 총 1095가구) △미아사거리역 동·북측(총 1254가구) △삼양사거리역 인근(341가구) △수유역 남측1·2(총821가구) △동대문 용두역·청량리역 인근(3200가구) 등이다.

이 중 용두역·청량리역 인근은 지난달 31일 발표한 1차 후보지를 통틀어도 단일 입지 중 가장 규모가 크다. 후보지 면적이 11만1949㎡로 영등포역 인근(9만5000㎡)보다 넓고, 3000가구 이상을 공급할 수 있는 유일한 곳이다.

2016년 1월 정비예정구역이 해제된 이 곳은 사업을 추진하려는 이들이 없어 장기간 개발이 정체되고 노후화가 심해지는 중이다. 국토부 관계자는 “청량리역·용두역·제기동역 등 3개 역세권역에 포함되는 지역으로 청량리역 GTX 계획 등을 고려하면 고밀개발을 통한 적극적 입지활용이 필요하다”고 설명했다. 이에 따라 용두·청량리역과 GTX 신설역세권의 잠재력을 바탕으로 동북권 교통허브 역할을 수행할 수 있도록 도심형 주거공간 및 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설로 조성한단 복안이다.

주택공급활성화지구로 지정될 저층주거지로는 △강북구 옛 수유12구역(2696가구) △송중동 주민센터 인근(922가구) △옛 미아16구역(544가구) △삼양역 북측(588가구) △동대문 청량리동 주민센터 인근(1390가구) 등이 선정됐다.

옛 수유12구역은 면적이 10만1048㎡로, 1차 후보지에 포함된 은평구의 옛 증산4구역(16만6022㎡)과 영등포구 옛 신길15구역(10만6094㎡) 다음으로 넓다. 공급가구 수로는 증산4구역(4139가구) 다음으로 많다. 국토부는 2012년 8월에 정비예정구역에서 해제된 이 곳을 공공개발을 통해 도로 등 기반시설을 정비하고 지역개방형 문화, 체육 생활SOC를 공급해 강북구의 신 주거지역으로 조성한단 계획이다.

토지주, 등기 후 전매 가능·종전 집 넓으면 2채 받아

국토부가 2차 후보지 13곳에 대한 사업효과를 분석해보니 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 통해 민간 정비사업 추진 때보다 용적률이 평균 56%포인트 상향되는 것으로 나타났다. 공급가구도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발을 할 경우보다 구역별 평균 약 251가구(34%) 증가했다. 토지주 수익은 우선분양가액이 시세대비 평균 66.3% 수준으로 예측돼, 토지주 수익률도 평균 28.2%포인트 향상되는 것으로 추산됐다.

국토부는 2·4대책 발표 후 통합지원센터를 개소해 지금까지 신규사업에 대한 950여건의 컨설팅을 지원하고 지자체 제안 362곳, 민간제안 70곳 등 총 432곳의 후보지를 접수해 입지요건 및 사업가능성을 검토 중이다. 지난달 31일엔 1선도사업 1차 후보지 21곳을 선정해 주민설명회를 개최하고 동의서를 제출받는 등 본격적인 사업 착수를 위한 절차도 진행 중이다. 1차 선도 사업구역 중 은평구 증산4구역, 수색14구역, 도봉구 쌍문(덕성여대 인근) 등 3곳은 주민 10% 이상 동의서 제출이 완료된 상태다.

이번에 선정된 선도사업 후보지는 향후 지자체 등과 협의해 세부 사업계획안을 수립할 예정이다. 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지는 7월부터 예정지구로 지정해 신속히 개발에 착수한다. 선도사업 후보지 중 올해 안으로 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장한다.

특히 도심 공공주택 복합개발사업은 우선공급 받는 기존 토지 등 소유자는 등기 후엔 전매제한을 풀어주고 실거주 의무도 부과하지 않는다. 토지 등 소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형을 공급하고, 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용하는 인센티브를 준다. 2월5일 이후 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우에도 우선공급권을 부여할 수 있도록 예외사유도 둘 방침이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “3080+ 주택공급방안 관련 후보지를 순차적으로 지속 발표해 나갈 예정으로, 지난달 31일 1차 발표된 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 매우 높은 상황”이라며 “발표되는 선도 후보지들에 정부 지원을 집중해 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다”고 밝혔다.