[똑똑한 부동산] ‘시세=감정가액’이 아니라고?
by황현규 기자
2021.02.13 11:27:44
김예림 변호사의 ‘부동산 법률 상식’
2·4대책 이후 공공정비구역 집 사면 현금청산
정부 “시세대로 보상”…사실상 감정가액 기준
시세 대비 50% 낮은 경우 부지기수
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[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 2·4대책으로 현금청산 공포가 커지고 있다. 대책 발표일 후 주택을 매수, 추후 해당 지역이 공공 개발 사업을 하게 되면 현금청산을 받을 수 있기 때문이다. 그렇다면 공포에 떨만큼 현금청산이 왜 소유주에게는 손해일까.
실제 재개발 현금청산자가 자신의 보상금에 만족하는 사례는 거의 없다고 보면 된다. 사업으로 인해 주변 시세는 계속하여 오르는데 보상금은 일정 시점을 기준으로 ‘감정 평가’해 정해지기 때문이다.
통상 재개발에서 보상금은 ‘사업시행인가고시일’을 기준으로 해 개발이익이 배제된 가격으로 정해진다. 여기에 사업시행인가고시일과 가까운 거래사례를 선정한다. 물론 사업시행인가가 나오자 마자 바로 보상평가를 하는 건 아니다. 보통 보상금 평가는 사업시행인가 이후 3~10년까지 차이가 날 수 있다. 즉 잘못하면 10년 전 가격으로 보상받고 내 집을 내어줘야 한다는 얘기다. 실무상 재개발의 경우 보상금은 주변 시세의 5~60% 수준으로 정해진다고 생각하면 대략 맞다.
이런 이유로 현금청산자가 되는 경우 조합원으로서 누릴 수 있는 프리미엄 등의 가격 상승을 누릴 수 없는 것은 물론이고 주변에서 거래되는 시세에도 훨씬 못 미치는 보상금을 받게 되는 것이 현실이다. 정부가 말하는 ‘시세대로 감정평가해 보상하겠다’는 주장에 대해 주민들이 “재산권 침해”라고 반박하는 이유다.
재개발에 비해 재건축은 그나마 사정이 좀 나은 편이지만 여전히 소유주 입장에서는 손해에 가깝다. 재건축은 현금청산이 아닌 매도청구소송을 통해 보상액이 정해진다. 그러나 청구소송을 제기한 때의 시세를 기준으로 하기 때문에 소송 기간이 길어진다면 2~3년 전의 시세대로 평가를 받게 된다. 만약 2~3년 새 집값이 크게 올랐다면? 그 기간의 상승액은 보상받지 못한단 소리다. 통상 재건축 사업이 진행할 수록 집값이 크게 오른다는 점을 비추어볼 때 이 역시 손해일 수 밖에 없다. 실무상 재건축의 경우 보상금은 주변 시세의 7~80% 수준으로 정해진다고 보아도 무방하다.
정리하자면 시세와 감정가액은 명확하게 다르다. 또 재건축 시 매겨지는 현금청산 방식과 재건축 시 매도청구소송의 방식도 상이하다. 그러나 두 방식 모두 시장에서 이해하는 시세보다는 현저히 낮은 금액이라는 사실에는 공통점이 있다.
정부가 2·4대책에 현금청산을 내걸면서 “시세대로 보상하겠다”는 약속이 시장에서 먹히지 않는 이유다. 시세를 시세대로 이해하면 안 된다.