[현장에서]예외 또 예외‥누더기 된 부동산 대출규제
by장순원 기자
2018.09.21 07:00:00
금융당국, 실수요 고려한다지만
수많은 예외 '시장 내성'만 키워
[이데일리 장순원 기자] 서울에 집이 있는 공무원이 새로 발령받은 세종시의 아파트를 사려 대출을 받을 수 있을까? 지방 요지의 주택을 한 채 보유한 사람이 자식을 서울의 대학으로 보내면서 대출을 받아 학교 근처의 집을 구매할 수 있을까?
이런 사례의 주택 구매와 대출은 불가피한 실수요로 생각할 수 있다. 갑작스레 전학이나 전근을 가면 당장 머무를 곳이 필요하기 때문이다. 하지만, 전세나 월세라는 제도를 고려하면 굳이 집을 사지 않아도 살 곳은 마련할 수 있다. 보기에 따라서는 투자로 해석될 여지도 많다.
정부가 내놓은 9·13 대책만 보면 이런 종류의 대출은 차단되는 것처럼 보인다. 주택보유자들이 대출로 집을 사는 것을 원천봉쇄하겠다며 초고강도 규제를 쏟아냈기 때문이다. 특히 집이 한 채 있어도 아주 예외적인 상황을 빼면 대출을 끼고 집을 더 사는 상황은 틀어막겠다고 공언했다. 뜨겁게 달아오른 부동산 시장을 식히려면 집으로 흐르는 돈줄을 꽉 죄는 특단의 대책이 필요하다고 판단해서다.
하지만 일주일쯤 시간이 흐르면서 정부의 규제 칼날은 점점 무뎌지고 있다. 원칙은 주택담보인정비율(LTV) 0%가 적용되는 초강도 대출규제인데 각론에서는 수많은 예외를 인정해줘 빠져나갈 구멍을 만들어줬기 때문이다.
금융당국의 세부지침에 따르면 1주택자도 자녀 교육이나 보육, 부모봉양, 전근 같은 사유가 있으면 대출을 끼고 집을 사는 게 허용된다. 자녀를 서울 대치동 고등학교로 옮기면서 대출을 받아 그 동네 아파트를 살 수도 있고 병원의 진단서나 진료 기록만 있어도 주택구매용 담보대출을 받을 수 있다. 금융권에서조차 지방 유지의 서울주택 투자 길을 열어준 게 아니냐는 해석이 나올 정도다.
심지어 다른 사례라도 금융회사 여신심사위원회에서 특별한 사정이 인정되면 대출을 해줄 수도 있다. 대출을 늘려야 하는 은행으로서는 관대한 판단을 내릴 가능성이 크다.
공시지가 9억원 미만이란 단서를 달았어도 공시지가가 실거래가의 50~60%에 불과한 현실을 고려하면, 1주택자들이 이런 다양한 예외를 통해 서울 강남권 소수 아파트만 제외하고는 대출로 집을 살 수 있다는 뜻이다.
아예 대출 문을 닫을 것처럼 얘기했던 2주택자 규제도 빈틈이 많다. 생활안정자금이 대표적이다. 한채 당 최대 연간 1억원 씩 대출이 가능하기 때문이다. 대출 없이 서울에 7억원 짜리 집이 두 채 있다면 내년 초까지 약 4억원 가량의 대출을 받을 수 있다. 다른 길도 많다. 임대사업자 등록을 하고 보유주택을 임대용으로 돌리면 된다. 임대용 주택은 주택담보대출을 받을 때 주택 수에서 빠진다. 집이 서너 채인 임대사업자도 거주할 주택을 새로 살 때 은행에서 가계대출을 받는 데 아무런 지장이 없다.
물론 금융당국으로서는 실수요자를 고려할 수밖에 없다. 규제강도가 강해 이들의 돈줄을 끊었다가는 큰 반발을 부를 수 있기 때문이다. 얼마 전 연소득이 7000만원이 넘으면 공적 전세보증 지원을 끊기로 했다가 수도권 20~30대에 강력한 반발에 한발 물러섰던 기억도 선명하다.
하지만 현실에서 실수요와 투기수요를 구분하기는 쉽지 않은 문제다. 또 손쉽게 대출을 받다가 문턱이 올라가면 반발은 어느정도 예견된 일이다. 그런데도 일부의 반발을 의식해 금융당국이 규제의 예외 범위를 넓게 해석한 것은 유감스러운 일이다. 이런 예외들은 주택시장이 다시 들썩일 때 언제든 돈이 유입되는 우회로가 될 수 있다.
정부가 부동산시장 과열이 지나쳐 규제를 강화하기로 했으면 뚝심을 바탕으로 원칙을 지켜야 한다. 수많은 예외를 만든 것은 당국이 원칙을 스스로 무력화하는 것이다. 반발에 밀리면 시장의 내성만 키울 뿐이다.