[김용일의 부동산톡]경매낙찰 후 소유권을 잃은 자의 부당이득반환청구소송

by양희동 기자
2019.01.19 05:00:00

[김용일 법무법인 현 부동산 전문변호사] 부동산경매에서 경락대금을 납부하고 소유권등기까지 마쳤음에도 불구하고, 해당 부동산등기가 원인무효라는 사유로 소유권이 상실되는 경우가 있다. 이때 낙찰자(매수인)가 무조건 손해만 보는 것은 아니고, 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 손해를 보전받을 수 있는바, 이번 시간에는 경락대금을 납부했음에도 불구하고 소유권이 상실되는 경우와 이에 대한 구제방법 등에 대해 정리해 보겠다.



종중이 A에게 종중땅을 매매 또는 증여하여 소유권이전등기가 경료된 후, A의 채무로 인해 A 소유의 위 땅에 경매가 진행되어, B가 위 땅을 낙찰받고 소유권이전등기까지 한 사안에서, 알고보니 종중이 종중재산을 매매 또는 증여하기 위해 필요한 요건인 종중규약, 종중총회 회의록 등이 적법하지 않고 위조되었다는 이유로 원인무효소송이 제기되어, 소송 결과 종중과 A 사이의 계약이 원인무효로 결론 지어진 경우를 생각해 볼 수 있다.

위와 같은 경우, A의 소유권 취득 역시 무효가 되고, A의 소유임을 전제로 진행되었던 경매 역시 무효가 된다. 따라서, B가 위 경매절차에서 경락대금을 납부하고 해당 부동산을 낙찰받았더라도, 그 소유권 취득 역시 무효가 되는바, 결국 B 명의의 소유권이전등기는 말소될 것이다. 그러나, B는 그 대신에 위 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 해서 손해를 보전 받을 수 있다.

이렇듯, 경매절차가 무효가 되어 경락인(매수인)의 소유권이 상실되더라도, 그 대신에 경락인은 경매절차에서 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것이 대법원 판례의 법리인바, 아래에서 구체적으로 소개해 보겠다.

① 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 2003다59259 판결).

② 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 위 강제집행의 집행권원(채무명의)이 된 약속어음공정증서가 위조된 것이어서 무효라는 이유로 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당 받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다(대법원 91다21640 판결).



다만, 위와 같이 경매가 무효가 되어 소유권을 상실한 낙찰자가 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것은 채권자에게 배당이 실시된 이후의 법리이고, 아직 배당이 실시되기 전이라면 낙찰자는 집행법원에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다.

한편 경매절차가 유효함에도 불구하고, 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우도 있다.

예를 들어 최선순위의 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 본등기가 경료되어 낙찰자가 소유권을 상실하게 되는 경우인데, 이렇게 소유권을 잃은 경락인 역시 그 대신에 손해를 보전받을 수 있다는 것이 판례 법리이다. 다만 이때 낙찰자는 배당받은 채권자에 대해 부당이득반환청구를 하는 것이 아니라, 민법 제578조의 담보책임 법리에 기해, 1차적으로 채무자에게, 채무자가 자력이 없다면 배당받은 채권자에게 2차적으로 하자담보책임을 청구할 수 있다.

관련하여 법원은 “소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는, 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있다.”고 하였다(대법원 96그64 결정).

이때도, 아직 배당이 실시되기 전이라면, 낙찰자는 집행법원에 대한 의사표시로 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 구할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사