[김용일의 부동산톡]토지보상법에 따른 수용 절차 및 보상금 산정의 원칙
by양희동 기자
2021.01.09 04:59:24
[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 3기 신도시 토지보상으로 수십조 원의 보상금이 풀린다고 하는데, 최근 공시지가도 상승하면서 적절한 수용보상액 및 보상방법 등을 둘러싼 많은 분쟁이 예상된다. 이번 시간에는 토지보상법에 따른 토지수용 및 불복절차, 보상금 산정의 원칙 등에 대해 정리해 보겠다.
토지수용 및 불복 절차 요약공익사업에 필요한 토지 등을 수용하고 이에 대한 손실보상을 하는 것에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(줄여서, ‘토지보상법’)이 규정하고 있는바, 수용 및 불복절차를 간단히 요약하면 아래와 같다.
일단, 공익사업을 수행하는 사업시행자는 국토교통부 장관으로부터 사업을 인정받고 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는데, 관련하여 위 토지보상법이 정한 절차와 규정을 준수해야 한다.
이때, 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고, 통지 및 열람, 보상액의 산정과 관련하여 토지소유자 및 관계인과 협의절차를 거쳐야 한다.
만일 협의가 되지 않으면, 사업시행자 또는 토지소유자 등은 토지수용위원회에 재결 절차를 진행할 수 있고, 토지수용위원회의 재결 결정에도 불구하고 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. 그리고, 중앙토지수용위원회의 이의 재결 결정에도 이의가 있으면 법원에 행정소송을 제기하여 다툴 수 있다.
사업시행자의 최초 보상액 제시 뿐만 아니라, 이러한 일련의 불복 절차시 그때마다 감정평가를 할 것인데, 결국 보상금 액수가 달라질지 여부는 감정평가 결과에 크게 좌우될 것이다.
수용보상금 산정의 원칙, 개발이익 배제손실보상시 현금보상이 원칙이지만, 땅으로 받을 수도 있다(이른바, 대토보상). 즉, 토지소유자가 원하는 경우 토지소유자가 받을 보상금의 범위 안에서 당해 공익사업의 시행으로 조성된 토지를 받을 수도 있다(토지보상법 63조).
그리고, 보상액 산정을 함에 있어서는 해당 토지의 공시지가를 기준으로 여러 요소를 고려하여 평가된 적정가격으로 보상하게 되는데, 보상액 평가의 기준시점은 협의에 의한 경우는 협의 성립 당시의 평가가격을 기준으로 하고, 재결에 의한 경우는 재결당시의 평가가격을 기준으로 한다.
한편, 토지보상법은 “보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.”고 하여(67조 2항), 이른바 ‘개발이익’에 대해서는 보상을 하지 않고 있다(대법원 98두6067 판결 등도 같은 취지).
당해 수용사업의 계획 또는 시행으로 인하여 해당 토지의 가격이 상승한 것, 즉 개발이익에 대해서는 공익사업으로 인하여 발생한 것이기 때문에 토지소유자 등에게 귀속시키지 않겠다는 것이고, 그것을 배제하고 보상을 하더라도 정당한 보상이라는 논리이다. 그러나, 이에 대해서는 수용되지 않은 주변 토지주들은 오히려 개발이익을 누리는 것과 관련하여 형평성 차원에서 논란이 있기는 하다.
한편, 위 토지보상법 67조 2항의 문언은, 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동된 경우 이를 고려하지 않는다는 것이므로, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인하여 지가가 상승한 경우는 이를 반영하여 보상을 하게 된다.
관련하여 법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항은 ‘보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다’라고 규정하고 있는바, 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하나, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평가하여야 하고, 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다.”라고 하였다(대법원 2013두21182 판결).
◇김용일 변호사
△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사