[김용일의 부동산톡] 매도인이 해약금을 제대로 지급하지 않을 때 매수인의 대처방법

by양희동 기자
2020.02.29 05:37:10

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약시 정식으로 계약서를 작성하지 않은 상태에서 문자메시지 교환 등으로 매매대금, 계약금, 잔금지급일 등 기본적인 매매합의를 하고, 일단 가계약금조로 계약금 중 일부만 지급하는 경우가 있다. 그런데 그후 부동산 가격이 급등하는 등 매도인이 부동산계약파기를 원하면서도 해약금을 제대로 지급하지 않을때, 매수인의 대처방법에 대해 정리해 보겠다.

부동산매매계약시 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정되므로(민법 제565조), 당사자의 일방이 이행에 착수할때까지(예를 들어 중도금 또는 잔금의 일부 또는 전부를 지급하거나, 부동산을 인도하기 전까지) 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있다.

일단 매매계약이 성립했다면, 계약금 중 일부만 가계약금조로 지급한 경우에도, 약정된 계약금 총액을 기준으로 위와 같은 해약금 법리가 작용하는 것이 원칙이다(대법원 2014다231378 판결).

다만, 위와 같은 법리는 일단 계약이 유효하게 성립되었다는 것이 전제가 되어야 하는 것으로, 만일 가계약금조로 일부 금액을 지급했지만 매매계약 자체가 성립되지 않았다고 판단되는 경우에는, 별도의 해약금 약정이 없는 한 실제로 지급한 금원만 돌려받는 것이 원칙이다.

예를들어, 매매대금, 계약금, 잔금일자 등이 모두 특정됐다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있고, 매매대금은 특정됐지만 나머지가 불분명 하다면 합의된 문구 등 여러 제반사정을 종합적으로 고려해서 판단해야 할 것이지만, 매매대금조차 특정이 안됐다면 계약자체가 성립되지 않은 것이다.

참고로, 위 해약금 법리에 대해 더 자세한 사항은, 필자가 2019.12.21.에 쓴 “부동산 가계약 파기 및 가계약금 반환의 판례 법리”에서 확인할 수 있다.

부동산 매매계약서를 작성하지는 않았지만, 매매의 중요한 조건 등에 대해 합의를 했다는 증거가 있다면 매매계약이 성립된 것이므로, 매수인은 매매가 유효함을 전제로 권리를 주장할 수 있다.



이때도 매도인은 계약금의 해약금 법리에 기해 계약을 해제할 권리가 있지만, 만일 매도인이 제대로 된 해약금을 지급하지 않는다면, 아직 계약이 해제가 된 것이 아니다.

매도인이 제대로 된 해약금도 지급하지 않고 차일피일 미루는 등 아직 계약이 해제되지 않았을 때, 매수인이 생각할 수 있는 것은 매도인에게 매매계약 내용대로의 이행을 요구하는 것이다. 즉, 매수인은 잔금지급과 동시이행 조건으로 하여 매도인에게 소유권이전등기청구소송을 할 수 있다.

한편, 매도인이 계약이행 거부의사를 표시하고, 매수인 역시 더 이상 매도인과의 계약유지 및 이행을 요구하고 싶지 않다면, 매수인은 매도인의 계약위반을 이유로 계약해제 및 손해배상청구를 할 수도 있다.

예를 들어 부동산중개사무소에서 흔히 작성되는 매매계약서에는 “매수인이 매도인에게 지급한 계약금에 관하여 매수인이 자신의 귀책사유로 위약하면 매도인이 위 계약금을 취득하고(매수인은 위 계약금을 몰취당하고), 매도인이 자신의 귀책사유로 위약하면 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하기로 한다”는 취지로 위약시 손해배상에 대한 내용이 기재되어 있다.

이러한 경우, 상대방이 위약시 위 계약서 조항 문구에 따라 계약금상당 또는 계약금의 배액상당을 손해배상으로 요구할 수 있는 것이다. 이때 매수인은 매도인의 위약으로 인한 구체적인 손해액을 입증할 필요도 없다.

그런데, 문자메시지 등으로 매매합의를 하는 등 정식으로 매매계약서 작성이 되어 있지 않은 상태에서는, 상대방이 위약시 얼마를 손해배상으로 하겠다는 취지의 약정을 해놓지 않은 경우가 대부분이고, 계약금이 손해배상 예정액으로 자동적으로 추정된다는 법리도 없다.

따라서 이러한 경우는 상대방이 계약파기를 선언해도 계약금 상당을 손해배상으로 청구할 수 있는 것이 아니라, 실제 입증된 손해액만 청구할 수 있는데, 손해액을 입증하기는 어려우므로 매수인 입장에서 난감한 경우가 생긴다.

따라서, 부동산매매 합의를 하였으나 정식 매매계약서를 작성하지 않고 계약금 중 일부만 지급하는 경우에, 나중에라도 상대방이 계약파기를 하는 경우 손해배상청구를 하고 싶다면, 계약 합의 단계에서 문자메시지 교환 등으로, 상대방의 위약시 손해배상예정액을 얼마로 한다는 문구(예를들어 ‘매도인 또는 매수인의 계약위반시 얼마를 손해배상금으로 한다’는 문구)를 명시해 두는 것이 필요할 것이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사