DSR 규제 첫날‥의사·변호사 전용대출도 막혔다
by장순원 기자
2018.10.31 17:32:19
오늘부터 DSR 규제 시행…뭐가 바뀌나
기존대출 많거나 소득 없는 고령층 직격탄
청년층은 장래 소득증가 고려해 DSR 산정
전문직이나 직장협약대출 DSR 300% 적용
[이데일리 장순원 기자] 오늘(31일)부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 은행권에 본격 도입되면서 이 비율이 70%가 넘는 대출은 깐깐한 심사를 받아야 한다. 특히 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 차주를 중심으로 대출 문턱이 확 올라간다. 새 DSR 규제 적용 후 변화를 질의응답(Q&A) 방식으로 정리했다.
▲연소득이 5000만원인 직장인이다. 2000만원짜리 마이너스 통장이 있고 이번에 20년짜리 분할상환 방식으로 3억원 가량의 주택담보대출을 받으려 하는데 가능한가.
-DSR 규제의 핵심은 갚을 능력 범위 내에서 대출을 내주겠다는 것이다. 기존에 빚이 많지 않고 안정적 소득이 뒷받침된다면 큰 영향은 없을 것이란 게 은행권 안팎의 견해다.
위 직장인이 2000만원짜리 마이너스대출(신용대출)을 연 5%의 금리 받았다면 DSR 70% 범위 내에서 주택담보대출은 최대 4억6500만원(만기 20년, 금리 3.5% 가정)까지 가능하다. 하지만, 수도권 같은 지역에서는 이미 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받기 때문에 실제 대출 가능금액은 이보다 훨씬 낮다. 즉 새로운 DSR 규제를 적용해도 대출 가능금액이 지금과 크게 달라지는 것은 없다는 뜻이다.
다만 기존에 주택담보대출이 있는 상황에서 또 신규대출을 받는다면 DSR 규제에 걸릴 가능성이 크다. 또 별다른 규제를 받지 않던 지방에서 주택대출을 새로 받는 경우라면 영향을 줄 수 있다.
DSR을 낮추려면 대출기간을 늘리거나 분할상환방식을 선택하면 가능하다. 주담대의 경우 전액분할상환 방식은 실제 상환액과 이자가 DSR에 반영되는 반면 원금 일시상환은 대출총액을 최대 10년으로 나눠 계산하기 때문이다.
▲연소득 5000만원 정도를 버는 직장인이다. 상가담보대출 3억원과 전세자금대출 1억원이 있다. 내년에 전세금을 올려줘야 하는데 신용대출을 받을 수 있나.
-상가담보대출 3억원의 경우, 10년 분할상환 조건으로 DSR을 산정하는데 이 대출만으로 DSR 비율이 70%를 넘는다. 안정적인 소득이 있더라도 기존 대출이 많다면 은행의 깐깐한 심사대에 올라 대출길이 막힐 수도 있다.
▲2억원 가량 주택담보대출을 받아 집을 한 채 마련했는데 자녀 교육 때문에 다른 지역에 전세로 입주할 예정이다. 새로운 DSR 규제가 적용되면 전세대출을 받기 어려워지나.
-전세자금대출은 DSR을 계산할 때 빠진다. 따라서 소득이 있고 전세보증지원 자격만 갖췄다면 전세대출을 받는 것은 어렵지 않다. 다만, 전세대출이 있는 상태에서 다른 대출을 받을 때는 전세대출 이자가 부채에 반영된다.
▲소득이 일정하지 않은데 생활비가 필요해 은행 중금리 상품인 사잇돌 대출을 받고 싶다.
-새희망홀씨대출이나 바꿔드림론, 사잇돌대출과 300만원 미만의 소액신용대출은 현재 DSR을 산정하지 않고 앞으로도 이런 기준이 적용된다. 저소득자도 요건만 된다면 DSR과 관계없이 대출을 받을 수 있다는 얘기다. 하지만 이렇게 대출을 받은 뒤 다른 대출을 또 신청할 땐 얘기가 달라진다. 이럴 땐 서민금융상품이나 소액대출도 원리금 상환액이 DSR 부채에 포함된다.
▲연봉이 2000만원이 안되는 직장 초년생이다. 지금 연봉으로는 주택담보대출을 받기 어려울 것 같은데 청년층을 배려하는 내용은 없나.
-청년층이 대출을 신청하면 DSR을 산정할 때 장래 소득 증가분을 고려한다. DSR도 신DTI의 소득산정 방식과 유사하다.
▲작년에 은퇴한 60대다. 임대소득이 있지만, 세금 때문에 소득 신고는 안 했다. 이런 경우도 대출을 받을 수 있나.
-DSR 규정이 강화되면서 증빙·인정·신고소득을 확인해 DSR을 산정하게 된다. 직장 가입자는 국민연금이나 건강보험료 납부 내역을 통해 산출된 소득을 실제소득으로 간주하고 농·어업인은 인정소득을 활용하는 방식이다. 임대를 통해 고수익을 올리더라도 신고 소득이 없다면 대출이 쉽지 않을 전망이다. 반면 연금을 수령하거나 금융소득이나 임대료 수입을 신고했다면 이런 소득은 최대 90%를 반영한다.
▲개업 직후라 수입이 많지 않은 변호사다. 초기 사업자금이 필요해 신용대출을 받으려 한다.
-예전에 공무원이나 회계사, 의사, 변호사 등 우량직업군에 포함된 초년생들이 연봉과 관계없이 고액을 대출을 쉽게 받았다. 금융위는 이번에 비대면대출이나 전문직 신용대출, 직장협약 대출처럼 소득을 보지 않는 대출(소득미징구대출)의 경우 일률적으로 300%의 DSR 비율을 적용하기로 했다. DSR 평균을 확 높일 수 있어 이런 대출은 은행에서 꺼릴 가능성이 크다.